„Je mag geen inkomsten vragen vóór de bezichtiging": een makelaar heeft gelijk, en dit is wat dat verandert (of niet) voor Immotecto

„Je mag geen inkomsten vragen vóór de bezichtiging": een makelaar heeft gelijk, en dit is wat dat verandert (of niet) voor Immotecto

Een Nederlandstalige makelaar heeft ons onlangs een precieze bedenking voorgelegd: in België mag je de financiële gegevens van een kandidaat niet opvragen vóór de bezichtiging van de woning. Hij heeft gelijk. Op dit punt is de regel duidelijk en wij betwisten die niet. Maar ze stelt de werking van Immotecto niet in vraag, en het is de moeite waard om uit te leggen waarom, zonder omwegen.

De regel bestaat echt, en verschilt per gewest

Wanneer het kantoor of de verhuurder vraagt om documenten in een verhuurprocedure, wordt de timing gekaderd. Vóór de bezichtiging mag men enkel een naam en een contactmiddel opvragen. Pas daarna, in de selectiefase, mogen de inkomensbewijzen worden opgevraagd.

De basis is gewestelijk:

• In Brussel bepaalt de Huisvestingscode (art. 200ter) een limitatieve lijst en een tijdschema in drie stappen: contactgegevens vóór de bezichtiging, bedrag van de inkomsten en gezinsgrootte ter ondersteuning van de kandidatuur, identiteitspapieren en burgerlijke staat enkel voor de geselecteerde kandidaat.
• In Wallonië somt het decreet van 15 maart 2018 acht opvraagbare gegevens op, waaronder het bewijs van betaling van de laatste drie huurbetalingen.
• In Vlaanderen stelt het Woninghuurdecreet (art. 7) een noodzakelijkheidsbeginsel voorop, zonder wettelijke lijst of gedateerd tijdschema. De regel „contactgegevens vóór de bezichtiging, inkomsten erna" is daar een deontologische goede praktijk bevestigd door de gegevensbeschermingsautoriteit, geen specifiek wetsartikel.

Onze Nederlandstalige makelaar beschrijft dus exact de regel die hem betreft. Het belangrijke punt is te weten op wie deze regel van toepassing is.

Deze regel kadert de vraag van het kantoor, niet het dossier dat de kandidaat samenstelt

De logica van het tijdschema beschermt de kandidaat tegen een kantoor dat te veel, te vroeg zou eisen. Het beantwoordt aan een situatie waarin de professional opvraagt.

Het geval van Immotecto is anders. Hier vraagt het kantoor niet. Het is de kandidaat die op eigen initiatief zijn dossier samenstelt en ervoor kiest het te delen om zijn kansen te maximaliseren. De Belgische gegevensbeschermingsautoriteit heeft dit fenomeen al in 2009 beschreven: kandidaten „bezorgen soms spontaan" een reeks documenten om zich het maximum aan kansen te verzekeren om de gewenste woning te verkrijgen.

Dat is precies ons model. De kandidaat stelt zijn TectoDossier samen, verkrijgt zijn TectoPass en toont deze. Het kantoor voert zelf geen onderzoek: het raadpleegt een reeds samengesteld dossier dat de kandidaat heeft besloten te tonen.

Transparantie, zonder dewelke het argument niet zou standhouden

Het zou oneerlijk zijn om hier te stoppen, en de toezichthouder zelf stelt de grens in dezelfde zin. Het feit dat een kandidaat spontaan zijn documenten verstrekt „maakt de verzameling van deze gegevens niet automatisch conform" de wet. Met andere woorden: het initiatief van de kandidaat heft de tijdsdruk op die op het kantoor rust, maar ontheft niemand van de basisprincipes.

Wij nemen die volledig op ons. Immotecto is verwerkingsverantwoordelijke in de zin van de RGPD, en in die hoedanigheid garanderen wij een bepaald doel, gegevensminimalisatie, een duidelijke rechtsgrond en beperkte bewaartermijnen. De TectoPass blijft vrijwillig gericht op wat zijn doel dient, omdat een accumulatie van op zich onschuldige gegevens niet langer evenredig kan zijn.

En wij zullen nooit beweren dat een vrijwillige deling het kantoor „immuniseert". Het kantoor blijft verantwoordelijk voor zijn verhuurbeslissing. Het mag een kandidaat niet weigeren op basis van een beschermd motief, ongeacht de manier waarop de informatie tot hem is gekomen. Op dit terrein helpt onze positionering eerder dan dat ze schaadt.

Waarom „betalingsbetrouwbaarheid" beter beschermt dan een oordeel over inkomsten

De drie gewesten convergeren op één punt: alleen het bedrag van de inkomsten is relevant, nooit hun aard of bron. Een kandidaat afwijzen omdat hij een vervangingsinkomen ontvangt (werkloosheid, OCMW, pensioen, invaliditeit) is discriminerend.

Dat is precies waarom Immotecto de werkelijke betalingsbetrouwbaarheid meet, en niet een type inkomen. Wij doen geen kredietscoring en vellen geen oordeel over de oorsprong van iemands inkomsten. De Tecto Score weerspiegelt een effectief vastgestelde huurbetalingshistoriek. Een kantoor dat op deze informatie steunt, kijkt naar bewezen betalingsgedrag, niet naar een inkomstencategorie, wat het aan de goede kant van de antidiscriminatieregel plaatst.

Deze benadering sluit overigens aan bij wat de rechters valideren. De Raad van State heeft in 2026 geoordeeld dat de eis van een inkomen van drie keer de huur en de kosten niet onevenredig is om de betalingscapaciteit te verifiëren, en op zich geen discriminatie op basis van vermogen vormt. Wat gevalideerd wordt, is het criterium van het bedrag. Wat verboden blijft, is de selectie op basis van de aard of bron van het inkomen. Het onderscheid is exact datgene waarop wij bouwen.

Open Banking: een betrouwbaar bewijs, nooit een verplichting

Om een werkelijke betalingshistoriek vast te stellen, is de meest betrouwbare weg de bankverbinding via Open Banking, gekaderd door de PSD2-richtlijn. De gegevens komen rechtstreeks van de bank, onder sterke authenticatie, wat het risico op valse documenten uitsluit. Onze aggregatiepartner is erkend en PSD2-gecertificeerd in België.

Twee waarborgen, omdat ze de voorwaarde zijn voor de geldigheid van het systeem:

• De bankverbinding is facultatief. De kandidaat die weigert, beschikt over een echt bruikbaar traject. Een toestemming is alleen „vrij" als de dienst daar niet van afhankelijk wordt gemaakt.
• De toestemming is te allen tijde herroepbaar, even eenvoudig als ze gegeven werd, en beperkt in de tijd.

Wat een kantoor hieruit kan onthouden

De oorspronkelijke bedenking was terecht, en wij geven dat liever toe dan dat we eromheen draaien. De regel „geen financiële gegevens vóór de bezichtiging" kadert wat het kantoor mag vragen. Ze regelt geen dossier dat een kandidaat zelf heeft samengesteld en ervoor heeft gekozen te delen, op voorwaarde dat het platform van begin tot eind de RGPD respecteert. Dat is wat wij doen, en dat is wat een kantoor in staat stelt een TectoPass met vertrouwen te gebruiken: het raadpleegt verifieerbare informatie, gericht op betalingsbetrouwbaarheid, zonder ooit de grens van discriminatie over te steken.