IMMOTECTO
Blog
RéglementationBelgique

Vlaams huurrecht 2026 : complete gids voor huurders en verhuurders

Alles over het Vlaams Woninghuurdecreet: types huurcontracten, huurwaarborg, opzegtermijnen, woningkwaliteitsnormen en verplichte registratie, helder uitgelegd voor huurders en verhuurders.

Par Mervyn Jespers

In Vlaanderen regelt het Vlaams Woninghuurdecreet (decreet van 9 november 2018, van kracht sinds 1 januari 2019) alle huurovereenkomsten voor woningen als hoofdverblijfplaats. Of je nu huurder of verhuurder bent: de regels zijn duidelijk, maar wie ze niet kent, loopt risico's. Dit artikel legt alles uit, van het type contract tot de huurwaarborg, van de opzegtermijnen tot de woningkwaliteitsnormen, en laat zien hoe een Vlaamse huurder vandaag zijn betalingsgedrag op een transparante manier kan aantonen.

Introduction en français : Le droit locatif en Belgique est régionalisé depuis la sixième réforme de l'État. En Flandre, c'est le décret du 9 novembre 2018, couramment appelé Vlaamse Woninghuurdecreet, qui s'applique à tous les baux signés depuis le 1er janvier 2019. Les règles diffèrent de celles applicables à Bruxelles et en Wallonie : il est donc essentiel de bien identifier la région concernée avant toute démarche. La suite de cet article est rédigée en néerlandais, langue de la législation applicable, pour en garantir la précision juridique.

Wat is het Vlaams Woninghuurdecreet?

Het Vlaams Woninghuurdecreet is de huurwetgeving die in Vlaanderen geldt voor alle woninghuurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019. Het vervangt de vroegere federale Woninghuurwet voor alle nieuwe huurcontracten in Vlaanderen. Het decreet regelt de rechten en plichten van huurders en verhuurders: van de duur van het contract en de opzegtermijnen tot de huurwaarborg en de verdeling van kosten.

Het is van toepassing wanneer aan twee voorwaarden is voldaan:

  1. De huurwoning ligt in het Vlaamse Gewest.
  2. De huurder gebruikt de woning als hoofdverblijfplaats.

Handelshuur, studentenhuur (Titel 3) en tweede verblijven vallen buiten het toepassingsgebied van Titel 2 van het decreet. Voor huurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2019 blijft de vroegere federale regelgeving van kracht.

Belangrijk voor eigenaars en huurders: de huurwetgeving is in België geregionaliseerd. De regels in Vlaanderen, Brussel en Wallonië verschillen aanzienlijk. Lees dus altijd de regio-specifieke wetgeving. Meer context over de Belgische regionale verschillen vind je in ons artikel over het Belgisch huurrecht per regio.

Welke types huurcontracten bestaan er in Vlaanderen?

Het Vlaams Woninghuurdecreet erkent drie hoofdtypes van huurovereenkomst voor een woning als hoofdverblijfplaats:

1. Het standaardhuurcontract van 9 jaar (3-6-9)

Dit is het meest gebruikte contract in Vlaanderen. De looptijd bedraagt 9 jaar en biedt de huurder maximale bescherming. In de volksmond wordt het ook het "3-6-9-contract" genoemd, omdat de verhuurder het contract kan opzeggen aan het einde van elke driejarige periode.

  • Huurder: kan op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden. Bij opzeg tijdens de eerste drie jaar is een vergoeding verschuldigd: 3 maanden (jaar 1), 2 maanden (jaar 2) of 1 maand (jaar 3) huur.
  • Verhuurder: heeft beperkte opzegmogelijkheden, met steeds een termijn van 6 maanden. Hij kan opzeggen voor eigen gebruik of bewoning door familieleden, voor grondige renovatiewerken, of zonder motief (maar enkel aan het einde van elke driejarige periode en mits betaling van een aanzienlijke vergoeding).

Bij opzeg zonder motief gelden volgende vergoedingen voor de verhuurder: na jaar 3 een vergoeding van 9 maanden huur, na jaar 6 een vergoeding van 6 maanden huur. Na het einde van de derde driejarige periode is geen vergoeding meer verschuldigd.

2. Het kortlopend huurcontract (≤ 3 jaar)

Een huurovereenkomst van korte duur mag maximaal 3 jaar lopen en mag eenmaal, onder dezelfde voorwaarden, schriftelijk worden verlengd. Wordt de termijn van 3 jaar overschreden door een tweede verlenging, dan wordt het contract automatisch omgezet in een huurovereenkomst van 9 jaar.

  • Huurder: kan het contract te allen tijde beëindigen met een opzegtermijn van 3 maanden, mits betaling van een opzegvergoeding.
  • Verhuurder: kan een kortlopend contract in principe niet vroegtijdig beëindigen (behalve bij ernstige tekortkomingen van de huurder). De bijzondere opzeggingsgronden (eigen gebruik, renovatie, zonder motief) gelden niet voor korte-duurcontracten.
  • Het contract eindigt automatisch op de overeengekomen einddatum, mits één van de partijen minstens 3 maanden vóór die datum opzegt. Opzegt niemand tijdig, dan wordt de huurovereenkomst automatisch omgezet in een 9-jarig huurcontract.

3. De huurovereenkomst voor het leven

In afwijking van het standaard kader kunnen partijen een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven. Die overeenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder. De artikelen over opzeg door de verhuurder (voor eigen gebruik, renovatie of zonder motief) zijn in principe niet van toepassing, tenzij partijen uitdrukkelijk anders zijn overeengekomen.

Dit type contract biedt maximale zekerheid voor de huurder, maar vraagt een doordachte afweging van beide partijen.

Hoeveel bedraagt de huurwaarborg in Vlaanderen?

In het Vlaamse Gewest mag de huurwaarborg maximaal 3 maanden huur bedragen. Dit verschilt van Brussel en Wallonië, waar het maximum doorgaans op 2 maanden ligt.

De huurder kan de huurwaarborg op verschillende wettelijke manieren stellen:

  1. Storting op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder (meest courante methode).
  2. Een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling, waarbij de huurwaarborg niet hoger mag zijn dan 3 maanden huur.
  3. Een persoonlijke borgstelling (bv. door een familielid), mits de verhuurder hiermee akkoord gaat.
  4. Een renteloze huurwaarborglening bij het Vlaams Woningfonds, voor huurders die de waarborg financieel niet zelfstandig kunnen samenstellen.

De geblokkeerde rekening blijft geblokkeerd gedurende de hele looptijd van het huurcontract en kan enkel worden vrijgegeven met instemming van beide partijen.

Wat zijn de opzegtermijnen in Vlaanderen?

De opzegtermijnen verschillen per type huurcontract en per partij. Hieronder een overzicht:

Voor de huurder (alle contracttypes):

  • Opzegtermijn: 3 maanden, te allen tijde.
  • De opzegtermijn gaat in op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging wordt gedaan.
  • Bij opzeg tijdens de eerste driejarige periode van een 9-jarig contract: opzegvergoeding van 3, 2 of 1 maand huur (naargelang het jaar).

Voor de verhuurder (9-jarig contract):

  • Opzegtermijn: steeds 6 maanden.
  • Gronden: eigen gebruik of bewoning door familieleden, grondige renovatie of verbouwing, of zonder motief (enkel aan het einde van een driejarige periode).
  • Bij eigen gebruik: de verhuurder moet de woning binnen het jaar na het verstrijken van de opzegtermijn effectief betrekken en er gedurende minstens 2 jaar wonen.
  • Bij renovatie: de werken moeten binnen 6 maanden na de opzeg starten en binnen 24 maanden zijn voltooid.
  • Komt de verhuurder zijn opzeggingsmotief niet na, dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur.

Voor de verhuurder (kortlopend contract ≤ 3 jaar):

  • De verhuurder kan het contract niet vroegtijdig beëindigen, behalve bij ernstige tekortkomingen van de huurder.

Alle opzeggingen moeten aangetekend worden verstuurd of via gerechtsdeurwaarder worden betekend.

Woningkwaliteitsnormen: wat moet de verhuurder garanderen?

Wie een woning in Vlaanderen verhuurt, moet ervoor zorgen dat die voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen vastgelegd in de Vlaamse Codex Wonen. Het instrument bij uitstek om dat aan te tonen is het conformiteitsattest: een officieel document dat de gemeente aflevert en dat bevestigt dat de woning voldoet aan de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen.

De invoering van het verplicht conformiteitsattest voor huurwoningen gebeurt gefaseerd op basis van het bouwjaar van de woning:

  • Woningen gebouwd vóór 1952: verplicht attest vereist bij nieuwe verhuring sinds 2022.
  • Woningen gebouwd vóór 1974: verplicht attest vereist bij nieuwe verhuring since 2024.
  • Woningen gebouwd vóór 1996: verplicht attest vereist bij nieuwe verhuring vanaf 2026.
  • Alle woningen, ongeacht bouwjaar: verplicht attest vereist bij nieuwe verhuring vanaf 1 januari 2028.

In 2024 voerden lokale besturen in Vlaanderen bijna 45.000 woningonderzoeken uit, een verdubbeling op 5 jaar tijd. Er werden 22.485 conformiteitsattesten afgeleverd in datzelfde jaar.

Een conformiteitsattest is geldig voor maximaal 10 jaar (5 jaar bij woningen met vastgestelde gebreken). De huurder heeft het recht om een ongeschikte of onbewoonbare woning te melden bij de gemeente of bij Wonen in Vlaanderen.

Naast het conformiteitsattest is de verhuurder verplicht een brandverzekering af te sluiten. Hetzelfde geldt voor de huurder, die ook wettelijk verplicht is een brandverzekering te hebben voor de woning die hij betrekt in Vlaanderen.

Verplichte registratie van het huurcontract

Elk huurcontract voor een woning als hoofdverblijfplaats in Vlaanderen moet verplicht worden geregistreerd. Deze verplichting rust in principe op de verhuurder, maar ook de huurder of een notaris kan de registratie uitvoeren. De registratie moet plaatsvinden binnen een wettelijk bepaalde termijn na ondertekening van het contract.

De gevolgen van niet-registratie zijn aanzienlijk voor de huurder:

  1. Zolang het huurcontract niet geregistreerd is, zijn de wettelijke opzegtermijnen en opzegvergoedingen niet van toepassing op de huurder.
  2. De huurder kan het niet-geregistreerde contract op elk moment opzeggen zonder opzegtermijn en zonder vergoeding.

Dit is een belangrijke beschermingsmaatregel ten voordele van de huurder bij niet-naleving door de verhuurder.

Hoe kan een huurder in Vlaanderen zijn betalingsgedrag aantonen?

De huurmarkt in Vlaanderen is competitief. Volgens het Barometre de locations van Federia/CIB 2025 liggen de gemiddelde huurprijzen bij nieuwe contracten in Vlaanderen met +1,8% hoger dan het vorige jaar. Wie als huurder zijn kansen wil vergroten, doet er goed aan zijn reëel betalingsgedrag op een transparante, verifieerbare manier te documenteren.

Dat is precies wat ImmoTecto mogelijk maakt, volledig op initiatief van de huurder zelf. Onze tools zijn ontwikkeld om de Vlaamse huurder een eerlijke en wettelijk robuuste manier te geven om zijn betrouwbaarheid als huurder aan te tonen:

TectoScore is een betrouwbaarheidsscore die uitsluitend berekend wordt op basis van de reëel geobserveerde huurbetalingen: heeft de huurder zijn huur betaald, en op de afgesproken datum? Er worden geen inkomsten, spaargeld, nationaliteit, leeftijd of type contract geanalyseerd. De score wordt gepresenteerd op een schaal van 0 tot 100, aangevuld met kwalificaties (Uitstekend, Zeer goed, Goed, Gemiddeld, Te verbeteren), en wordt maandelijks bijgewerkt. Huurders zonder betalingsgeschiedenis kunnen gebruikmaken van een specifieke primo-huurder variant.

De TectoScore kent drie verificatieniveaus:

  1. Basisch, via import van een rekeningafschrift (PDF/CSV), waarvan de overeenstemming door AI wordt gecontroleerd.
  2. Geverifieerd, via Open Banking (DSP2, alleen-lezen, initiatief van de huurder, herroepbaar).
  3. Gecertificeerd, combinatie van import én Open Banking, voor de hoogste betrouwbaarheid.

TectoPass is het draagbaar PDF-paspoort dat de huurder deelt met verhuurders of agentschappen. Het bevat de TectoScore, gevalideerde documenten, garanties en de puntualiteitshistoriek van betalingen. De huurder beslist sectie per sectie wat hij deelt. De professional ziet uitsluitend wat de huurder heeft vrijgegeven. De TectoPass is raadpleegbaar via QR-code of unieke code, zonder dat de professional een ImmoTecto-account hoeft aan te maken. De geldigheid bedraagt 40 dagen en is regenereerbaar gedurende 3 maanden.

Beide tools zijn beschikbaar aan 0 EUR voor de huurder, zonder abonnement.

ImmoTecto presenteert de TectoScore nooit als het enige selectiecriterium. De huurder beschikt te allen tijde over een recht op uitleg, bezwaar en menselijke herziening conform artikel 22 van de AVG/GDPR. Discriminatie op basis van nationaliteit, leeftijd of geslacht is verboden en wordt door ons platform nooit gefaciliteerd.

Verhuurders en vastgoedkantoren die de TectoPass willen raadplegen, kunnen terecht op ons platform voor verhuurders of bij onze tarieven voor agentschappen.

Conclusie

Het Vlaams Woninghuurdecreet biedt zowel huurders als verhuurders een duidelijk juridisch kader: beschermde opzegtermijnen, een gereguleerde huurwaarborg, woningkwaliteitsnormen en een registratieplicht. Wie de regels kent, staat sterker, aan beide kanten van de huurrelatie.

Als huurder in Vlaanderen kan je vandaag proactief je betrouwbaarheid aantonen. Met de TectoPass van ImmoTecto stel je zelf je dossier samen, bewijs je je reëel betalingsgedrag via de TectoScore, en deel je dat veilig en selectief met verhuurders, volledig op jouw initiatief. Ontdek hoe het werkt via onze uitleg voor huurders.

FAQ

Welk huurdecreet geldt in Vlaanderen?

Het Vlaams Woninghuurdecreet (decreet van 9 november 2018) is van toepassing op alle huurovereenkomsten voor woningen als hoofdverblijfplaats in het Vlaamse Gewest, afgesloten vanaf 1 januari 2019. Het vervangt de vroegere federale Woninghuurwet. De regels in Brussel en Wallonië zijn anders: huurrecht is in België volledig geregionaliseerd.

Hoeveel huurwaarborg mag een verhuurder vragen in Vlaanderen?

In het Vlaamse Gewest mag de huurwaarborg maximaal 3 maanden huur bedragen. In Brussel en Wallonië is dit maximaal 2 maanden. De waarborg wordt doorgaans gestort op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder.

Wat is de opzegtermijn voor een huurder in Vlaanderen?

Een huurder kan zijn huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met een opzegtermijn van 3 maanden, voor elk type contract (9 jaar, kort duur of voor het leven). Bij opzeg tijdens de eerste driejarige periode van een 9-jarig contract is een vergoeding verschuldigd.

Wanneer moet een huurcontract geregistreerd worden in Vlaanderen?

Elk huurcontract voor een hoofdverblijfplaats moet verplicht worden geregistreerd. De verplichting rust in principe op de verhuurder. Is het contract niet geregistreerd, dan kan de huurder het op elk moment opzeggen zonder termijn of vergoeding.

Hoe kan een Vlaamse huurder zijn betalingsgedrag bewijzen aan een verhuurder?

Via de TectoScore en TectoPass van ImmoTecto. De huurder stelt zelf zijn dossier samen op basis van zijn reële huurbetalingen (via Open Banking of import van rekeningafschriften), en deelt dit veilig met verhuurders via een QR-code. Beide tools zijn beschikbaar aan 0 EUR voor de huurder, volledig op zijn eigen initiatief.

Sources

Ontdek hoe Immotecto u kan helpen

Mijn gratis account aanmaken
Vlaams Woninghuurdecreet 2025 : complete gids | IMMOTECTO