«No se pueden pedir los ingresos antes de la visita»: un agente tiene razón, y esto es lo que cambia (o no) para Immotecto

«No se pueden pedir los ingresos antes de la visita»: un agente tiene razón, y esto es lo que cambia (o no) para Immotecto

Un agente inmobiliario neerlandófono nos ha planteado recientemente una objeción precisa: en Bélgica, no se pueden reclamar los datos financieros de un candidato antes de la visita del inmueble. Tiene razón. En este punto, la regla es clara y no la cuestionamos. Pero no pone en cuestión el funcionamiento de Immotecto, y vale la pena explicar por qué, sin atajos.

La regla existe realmente, y varía según la región

Cuando es la agencia o el arrendador quien solicita documentos en un procedimiento de alquiler, el calendario está regulado. Antes de la visita, solo se puede reclamar un nombre y un medio de contacto. Solo después, en la fase de selección, se pueden solicitar las pruebas de recursos.

La base es regional:

• En Bruselas, el Código de la Vivienda (art. 200ter) establece una lista limitativa y un calendario en tres tiempos: datos de contacto antes de la visita, importe de los recursos y tamaño del hogar en apoyo de la candidatura, documentos de identidad y estado civil únicamente para el candidato seleccionado.
• En Valonia, el decreto de 15 de marzo de 2018 enumera ocho datos exigibles, entre ellos la prueba del pago de los tres últimos alquileres.
• En Flandes, el Woninghuurdecreet (art. 7) establece un principio de necesidad, sin lista ni calendario legal fechado. La regla de «datos de contacto antes de la visita, ingresos después» es una buena práctica deontológica confirmada por la autoridad de protección de datos, no un artículo de ley preciso.

Nuestro agente neerlandófono describe, por tanto, exactamente la regla que le concierne. Lo importante es saber a quién se dirige.

Esta regla regula la solicitud de la agencia, no el expediente elaborado por el candidato

La lógica del calendario protege al candidato contra una agencia que exigiría demasiado, demasiado pronto. Responde a una situación en la que es el profesional quien reclama.

El caso de Immotecto es diferente. Aquí, no es la agencia quien solicita. Es el candidato quien, por iniciativa propia, elabora su expediente y decide compartirlo para maximizar sus posibilidades. La autoridad belga de protección de datos describió este fenómeno ya en 2009: los candidatos «a veces entregan espontáneamente» una serie de documentos para asegurarse el máximo de posibilidades de obtener el inmueble deseado.

Este es precisamente nuestro modelo. El candidato construye su TectoDossier, obtiene su TectoPass, y lo presenta. La agencia, por su parte, no lleva a cabo ninguna investigación: consulta un expediente ya elaborado que el candidato ha decidido mostrarle.

La transparencia, sin la cual el argumento no se sostendría

Sería deshonesto detenerse ahí, y el propio regulador establece el límite en la misma frase. El hecho de que un candidato proporcione espontáneamente sus documentos «no hace automáticamente conforme» a la ley la recogida de esos datos. En otras palabras: la iniciativa del candidato levanta la restricción de calendario que pesa sobre la agencia, pero no exonera a nadie de los principios básicos.

Los asumimos plenamente. Immotecto es responsable del tratamiento en el sentido del RGPD, y como tal garantizamos una finalidad determinada, la minimización de datos, una base legal clara y plazos de conservación limitados. El TectoPass se mantiene voluntariamente centrado en lo que sirve a su objeto, porque una acumulación de datos por lo demás anodinos puede dejar de ser proporcionada.

Y nunca pretenderemos que un intercambio voluntario «inmuniza» a la agencia. La agencia sigue siendo responsable de su decisión de alquiler. No puede rechazar a un candidato por un motivo protegido, independientemente de cómo le haya llegado la información. En este terreno, nuestro posicionamiento ayuda más que perjudica.

Por qué la «fiabilidad de pago» protege mejor que un juicio sobre los ingresos

Las tres regiones convergen en un punto: solo el importe de los recursos es pertinente, nunca su naturaleza ni su fuente. Descartar a un candidato porque percibe un ingreso de sustitución (desempleo, ayuda social, pensión, invalidez) es discriminatorio.

Precisamente por eso Immotecto mide la fiabilidad de pago real, y no un tipo de ingreso. No hacemos scoring de crédito ni emitimos ningún juicio sobre el origen de los recursos de una persona. El Tecto Score refleja un historial de pago de alquiler efectivamente constatado. Una agencia que se apoya en esta información examina un comportamiento de pago demostrado, no una categoría de ingresos, lo que la sitúa en el lado correcto de la norma antidiscriminación.

Este enfoque coincide, por cierto, con lo que validan los jueces. El Consejo de Estado ha juzgado en 2026 que la exigencia de un ingreso equivalente al triple del alquiler y los gastos no es desproporcionada para verificar la capacidad de pago, y no constituye en sí misma una discriminación basada en la fortuna. Lo que se valida es el criterio del importe. Lo que sigue prohibido es la selección según la naturaleza o la fuente del ingreso. La distinción es exactamente aquella sobre la que construimos.

Open Banking: una prueba fiable, nunca una obligación

Para establecer un historial de pago real, la vía más fiable es la conexión bancaria a través de Open Banking, regulada por la directiva PSD2. Los datos proceden directamente del banco, bajo autenticación reforzada, lo que elimina el riesgo de documentos falsos. Nuestro socio de agregación está autorizado y certificado PSD2 en Bélgica.

Dos salvaguardias, porque son la condición de la validez del dispositivo:

• La conexión bancaria es facultativa. El candidato que la rechaza dispone de un recorrido realmente utilizable. Un consentimiento solo es «libre» si el servicio no lo condiciona.
• El consentimiento es revocable en cualquier momento, tan fácilmente como se ha dado, y está limitado en el tiempo.

Lo que una agencia puede retener de esto

La objeción de partida era justa, y preferimos decirlo antes que evitarla. La regla del «nada de finanzas antes de la visita» regula lo que la agencia puede solicitar. No rige un expediente que un candidato ha elaborado y decidido compartir por iniciativa propia, siempre que la plataforma respete el RGPD de principio a fin. Esto es lo que hacemos, y esto es lo que permite a una agencia utilizar un TectoPass con confianza: consulta una información verificable, centrada en la fiabilidad de pago, sin cruzar jamás la línea de la discriminación.