„Man darf vor der Besichtigung keine Einkommensnachweise verlangen": Ein Makler hat recht – und was das für Immotecto (nicht) ändert

„Man darf vor der Besichtigung keine Einkommensnachweise verlangen": Ein Makler hat recht – und was das für Immotecto (nicht) ändert

Ein niederländischsprachiger Immobilienmakler hat uns kürzlich einen präzisen Einwand übermittelt: In Belgien dürfe man vor der Besichtigung einer Immobilie keine finanziellen Informationen eines Bewerbers verlangen. Er hat recht. In diesem Punkt ist die Regel klar, und wir bestreiten sie nicht. Aber sie stellt die Funktionsweise von Immotecto nicht in Frage, und es lohnt sich zu erklären, warum – ohne Abkürzungen.

Die Regel existiert wirklich, und sie unterscheidet sich je nach Region

Wenn die Agentur oder der Vermieter im Rahmen eines Mietverfahrens Unterlagen anfordert, ist der zeitliche Ablauf geregelt. Vor der Besichtigung dürfen nur Name und Kontaktmöglichkeit verlangt werden. Erst danach, in der Auswahlphase, können Einkommensnachweise eingefordert werden.

Die Grundlage ist regional:

• In Brüssel legt das Wohnungsgesetzbuch (Art. 200ter) eine abschließende Liste und einen dreistufigen Zeitplan fest: Kontaktdaten vor der Besichtigung, Höhe der Einkünfte und Haushaltsgröße bei Einreichung der Bewerbung, Ausweisdokumente und Familienstand nur für den ausgewählten Bewerber.
• In der Wallonie zählt das Dekret vom 15. März 2018 acht zulässige Angaben auf, darunter der Nachweis der Zahlung der letzten drei Mieten.
• In Flandern legt das Woninghuurdecreet (Art. 7) ein Erforderlichkeitsprinzip fest, ohne präzise gesetzliche Liste oder Zeitplan. Die Regel „Kontaktdaten vor der Besichtigung, Einkommen danach" ist dort eine von der Datenschutzbehörde bestätigte deontologische Best Practice, kein konkreter Gesetzesartikel.

Unser niederländischsprachiger Makler beschreibt also genau die Regel, die ihn betrifft. Der entscheidende Punkt ist, wen sie adressiert.

Diese Regel regelt die Anforderung durch die Agentur, nicht das vom Bewerber zusammengestellte Dossier

Die Logik des zeitlichen Ablaufs schützt den Bewerber vor einer Agentur, die zu viel, zu früh verlangen würde. Sie reagiert auf eine Situation, in der der Fachmann fordert.

Der Fall von Immotecto ist anders. Hier ist es nicht die Agentur, die fordert. Es ist der Bewerber, der aus eigener Initiative sein Dossier zusammenstellt und es teilt, um seine Chancen zu maximieren. Die belgische Datenschutzbehörde hat dieses Phänomen bereits 2009 beschrieben: Bewerber „legen manchmal spontan" eine Reihe von Dokumenten vor, um sich die größtmöglichen Chancen auf die begehrte Immobilie zu sichern.

Das ist genau unser Modell. Der Bewerber erstellt sein TectoDossier, erhält seinen TectoPass und präsentiert ihn. Die Agentur führt keine Untersuchung durch: Sie konsultiert ein bereits zusammengestelltes Dossier, das der Bewerber ihr zeigen wollte.

Transparenz, ohne die das Argument nicht standhält

Es wäre unredlich, hier stehen zu bleiben, und die Regulierungsbehörde selbst setzt im selben Satz die Grenze. Die Tatsache, dass ein Bewerber seine Unterlagen spontan vorlegt, „macht die Erhebung dieser Daten nicht automatisch gesetzeskonform". Mit anderen Worten: Die Initiative des Bewerbers hebt die zeitliche Beschränkung für die Agentur auf, aber sie entbindet niemanden von den Grundprinzipien.

Wir übernehmen diese vollständig. Immotecto ist Verantwortlicher im Sinne der RGPD, und als solcher garantieren wir einen bestimmten Zweck, Datenminimierung, eine klare Rechtsgrundlage und begrenzte Aufbewahrungsfristen. Der TectoPass bleibt bewusst auf das fokussiert, was seinem Zweck dient, denn eine Anhäufung an sich harmloser Daten kann aufhören, verhältnismäßig zu sein.

Und wir werden niemals behaupten, dass eine freiwillige Weitergabe die Agentur „immunisiert". Die Agentur bleibt für ihre Vermietungsentscheidung verantwortlich. Sie kann einen Bewerber nicht aus einem geschützten Grund ablehnen, unabhängig davon, wie die Informationen zu ihr gelangt sind. Auf diesem Gebiet hilft unsere Positionierung eher, als dass sie schadet.

Warum „Zahlungszuverlässigkeit" besser schützt als ein Urteil über Einkommen

Die drei Regionen stimmen in einem Punkt überein: Nur die Höhe der Einkünfte ist relevant, niemals ihre Art oder Quelle. Einen Bewerber abzulehnen, weil er eine Ersatzleistung (Arbeitslosengeld, Sozialhilfe, Rente, Invalidität) bezieht, ist diskriminierend.

Genau deshalb misst Immotecto die tatsächliche Zahlungszuverlässigkeit und nicht eine Einkommensart. Wir erstellen keine Kreditbewertung und fällen kein Urteil über die Herkunft der Einkünfte einer Person. Der Tecto Score spiegelt einen tatsächlich festgestellten Zahlungsverlauf für Mieten wider. Eine Agentur, die sich auf diese Information stützt, betrachtet ein nachgewiesenes Zahlungsverhalten, keine Einkommenskategorie, was sie auf die richtige Seite der Anti-Diskriminierungsregel stellt.

Dieser Ansatz entspricht übrigens dem, was die Gerichte bestätigen. Der Staatsrat hat 2026 geurteilt, dass die Forderung nach einem Einkommen in Höhe des Dreifachen der Miete und Nebenkosten nicht unverhältnismäßig ist, um die Zahlungsfähigkeit zu überprüfen, und an sich keine Diskriminierung aufgrund des Vermögens darstellt. Was bestätigt wird, ist das Kriterium der Höhe. Was verboten bleibt, ist die Auswahl nach Art oder Quelle des Einkommens. Die Unterscheidung ist genau die, auf der wir aufbauen.

Open Banking: Ein zuverlässiger Nachweis, niemals eine Verpflichtung

Um einen tatsächlichen Zahlungsverlauf zu ermitteln, ist der zuverlässigste Weg die Bankverbindung über Open Banking, die durch die PSD2-Richtlinie geregelt ist. Die Daten kommen direkt von der Bank unter starker Authentifizierung, was das Risiko gefälschter Dokumente ausschließt. Unser Aggregationspartner ist PSD2-zugelassen und in Belgien zertifiziert.

Zwei Sicherheitsmaßnahmen, weil sie die Voraussetzung für die Gültigkeit des Systems sind:

• Die Bankverbindung ist fakultativ. Der Bewerber, der sie ablehnt, hat Zugang zu einem wirklich nutzbaren Verfahren. Eine Einwilligung ist nur dann „freiwillig", wenn der Dienst sie nicht zur Bedingung macht.
• Die Einwilligung ist jederzeit widerrufbar, so einfach wie sie erteilt wurde, und zeitlich begrenzt.

Was eine Agentur daraus mitnehmen kann

Der anfängliche Einwand war berechtigt, und wir sagen das lieber, als ihn zu umgehen. Die Regel „keine Finanzdaten vor der Besichtigung" regelt, was die Agentur verlangen darf. Sie regelt nicht ein Dossier, das ein Bewerber zusammengestellt und freiwillig zu teilen beschlossen hat, vorausgesetzt, die Plattform respektiert die RGPD durchgängig. Das tun wir, und genau das ermöglicht es einer Agentur, einen TectoPass mit Vertrauen zu nutzen: Sie konsultiert eine überprüfbare Information, die sich auf die Zahlungszuverlässigkeit konzentriert, ohne jemals die Grenze zur Diskriminierung zu überschreiten.