De TectoScore meet slechts één ding: heeft deze huurder zijn huur op de afgesproken datum betaald, doorheen de tijd? Geen enkel inkomen, geen nationaliteit, geen leeftijd, geen type arbeidscontract komt in de berekening voor. Het is precies deze strikte afbakening die dit instrument eerlijker maakt dan een intuïtieve selectie, en in overeenstemming met het Belgische antidiscriminatiekader.
In een markt waar, volgens Immoweb (2024), gemiddeld 34 huurkandidaten voor één beschikbare woning zijn, is de selectiedruk enorm. Dit drijft verhuurders vaak naar cognitieve shortcuts die, zelfs zonder kwade opzet, discriminaties vormen in de wettelijke zin.
Waarom is intuïtieve selectie van nature discriminerend?
Een eigenaar die zijn huurder "op gevoel" kiest, baseert zich, bewust of onbewust, op statussignalen: de naam, het accent, de gezinssituatie, het type arbeidscontract. Deze signalen worden beschermd door de Belgische antidiscriminatiewetgeving.
Volgens Unia, Interfederaal Centrum voor Gelijke Kansen, is huisvesting koploper in de domeinen waar discriminatiefacten worden vastgesteld in België. Vastgoedkantoren dragen hier soms aan bij zonder het zelfs te beseffen: onbekendheid met de wetgeving, vage criteria in advertenties, niet-gedocumenteerde weigeringen.
De Belgische wetgeving beschermt huurkandidaten tegen elk onderscheid op basis van een beschermd criterium. Laten we eraan herinneren dat deze criteria talrijk zijn:
- Nationaliteit, zogenaamd ras, huidskleur, afkomst of nationale of etnische oorsprong
- Leeftijd
- Geslacht, genderidentiteit, zwangerschap
- Huidige of toekomstige gezondheidstoestand, handicap
- Seksuele geaardheid
- Burgerlijke staat, geboorte, sociale afkomst, vermogen
- Religieuze, filosofische, politieke of syndicale overtuigingen
In het Waalse Gewest is het Decreet van 6 november 2008 betreffende de strijd tegen bepaalde vormen van discriminatie van toepassing op huisvesting, naast de federale wetten. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest regelt een gestandaardiseerd inlichtingenformulier strikt welke informatie de verhuurder mag vragen vóór een bezoek. In het Vlaamse Gewest gelden gelijkwaardige regels. Aangezien de woonhuur een gewestelijke bevoegdheid is in België, verschillen deze mechanismen per gewest, maar het discriminatieverbod geldt voor het hele grondgebied.
Het probleem is structureel: zonder objectief instrument heeft de eigenaar geen andere keuze dan zich te baseren op wat hij ziet, hoort en voelt. En daar sluipt de discriminatie binnen, niet uit kwaadwilligheid, maar uit onmacht.
Wat meet de TectoScore, en wat meet hij nooit?
De TectoScore is een huurbetrouwbaarheidsscore die uitsluitend wordt berekend op basis van werkelijk waargenomen huurbetalingen. De centrale vraag is eenvoudig: heeft deze huurder zijn huur op de afgesproken datum betaald?
Hier is wat de TectoScore nooit in rekening brengt:
- Inkomsten, hun bedrag of hun oorsprong
- Uitgaven, spaargeld of het globale banksaldo
- Het type arbeidscontract (vast, tijdelijk, zelfstandige, ambtenaar...)
- Leeftijd, geslacht of nationaliteit
- Gezinssituatie of burgerlijke staat
Deze strikte afbakening is geen gemakkelijkheidskeuze: het is een ontwerpbeslissing. Inkomsten analyseren, zelfs neutraal, creëert indirecte bias tegen deeltijdwerkers, zelfstandigen, uitkeringsgerechtigden of gepensioneerden, profielen die perfect in staat zijn hun huur op tijd te betalen, maar wier inkomsten onregelmatig of onvoldoende lijken bij het lezen van een belastingaangifte.
Het enige criterium dat zou moeten tellen bij de selectie van een huurder, is de huurbetrouwbaarheid, niet de professionele status, niet de persoonlijke situatie.
De score wordt gepresenteerd op een schaal van 0 tot 100, verrijkt met loyaliteitsniveaus die de anciënniteit van de betalingsgeschiedenis valoriseren, met een versterkte weging van de meest recente betalingen. Hij wordt uitgedrukt in toegankelijke labels: Uitstekend, Zeer goed, Goed, Gemiddeld, Te verbeteren. Het verzamelen van gegevens gebeurt via drie cumuleerbare kanalen:
- Open Banking (PSD2, alleen-lezen, geïnitieerd door de huurder, op elk moment herroepbaar)
- Importeren van bankuittreksels (PDF/CSV, concordantie geanalyseerd door AI)
- Bankscreenshots (eveneens geanalyseerd door AI)
Het certificeringsniveau van de score, Niet geverifieerd, Basis, Geverifieerd, Gecertificeerd, hangt af van de gebruikte kanalen. De score wordt maandelijks bijgewerkt.
Hoe respecteert de TectoScore artikel 22 van de AVG?
Artikel 22 van de AVG stelt een duidelijk principe voorop: elke persoon heeft het recht om niet onderworpen te worden aan een besluit dat uitsluitend gebaseerd is op geautomatiseerde verwerking met rechtsgevolgen of vergelijkbare significante effecten. Dit recht staat centraal in het ontwerp van de TectoScore.
Concreet vertaalt dit zich bij ImmoTecto in drie niet-onderhandelbare waarborgen:
- Recht op uitleg: elke huurder kan uitleg vragen over de logica van de score die hem betreft, de aard van de gebruikte gegevens en hun impact op het resultaat.
- Recht van bezwaar: als een huurder van mening is dat zijn score zijn werkelijk betalingsgedrag niet correct weerspiegelt, kan hij een herziening aanvragen.
- Menselijke beoordeling: geen enkele selectiebeslissing mag uitsluitend op de TectoScore berusten. De score is een objectief referentiepunt naast andere beoordelingselementen, de verhuurder behoudt altijd zijn beslissingsbevoegdheid.
Dit laatste punt is essentieel en wordt herinnerd in een antidiscriminatiebanner zichtbaar op het platform: de TectoScore is nooit het enige selectiecriterium. De Belgische Geschillenkamer heeft trouwens in januari 2026, in haar beslissingen 06/2026 en 07/2026, herinnerd dat elke verwerkingsverantwoordelijke gevolg moet geven aan verzoeken ingediend op basis van de artikelen 15 tot 22 van de AVG binnen de wettelijke termijnen.
Bovendien heeft het Hof van Justitie van de EU in zijn arrest van 7 december 2023 (zaak C-634/21, Schufa Holding) gepreciseerd dat een score die een bepalende invloed uitoefent op een eindbeslissing onder artikel 22 van de AVG valt, ook wanneer deze door een derde wordt geproduceerd. Daarom hebben wij de TectoScore ontworpen als een transparant beslissingsondersteunend instrument, en niet als een autonoom geautomatiseerd filter.
De eerste-huurder-variant: niemand wordt uitgesloten wegens gebrek aan historie
Een score gebaseerd op betalingsgeschiedenis houdt een duidelijk risico in: degenen uitsluiten die nog geen historie hebben. Studenten, jonge werknemers, personen die uit een periode van samenwonen komen, nieuwkomers in België, dit zijn precies de profielen die verhuurders het moeilijkst kunnen beoordelen, en die het vaakst zonder uitleg worden afgewezen.
Voor hen hebben wij de eerste-huurder-variant van de TectoScore ontworpen. Deze stelt een kandidaat zonder huurgeschiedenis in staat om andere betrouwbaarheidsbewijzen te valoriseren, referenties, garanten, gedocumenteerd gedrag, en een score te verkrijgen die aangepast is aan zijn werkelijke situatie, in plaats van een standaardweigering.
Het TectoDossier vult deze aanpak aan: één keer samengesteld, op initiatief van de huurder, centraliseert het alle nuttige documenten, identiteit, professionele situatie, referenties, garanten, zoekcriteria. Versleutelde documenten (AES-256). De huurder kiest, sectie per sectie, wat hij deelt via zijn TectoPass: de professional ziet alleen wat de huurder expliciet heeft aanvaard door te geven.
Is een feitelijke score eerlijker dan een papierdossier?
Het antwoord is ja, en hier is waarom.
Een klassiek papierdossier is vervalst. De concordantie van documenten kan door AI worden geanalyseerd, maar geen enkel instrument kan de absolute authenticiteit van alle stukken garanderen. Omgekeerd is een betalingsgeschiedenis verzameld via Open Banking (PSD2, alleen-lezen) in real-time gecertificeerd door de bankverbinding: het weerspiegelt wat werkelijk is gebeurd, zonder interpretatie.
Maar vooral: een papierdossier nodigt uit tot subjectieve interpretaties. De eigenaar kijkt naar de naam, het adres, het logo van de werkgever, het weergegeven inkomensbedrag. Hij oordeelt. En dat oordeel, zelfs onbewust, kan steunen op beschermde criteria.
Een feitelijke score daarentegen beantwoordt één meetbare vraag: heeft deze huurder zijn betalingsverplichtingen in het verleden nagekomen? Dit is een wettelijk, objectief criterium dat rechtstreeks verband houdt met het belang van de verhuurder. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zelf erkent dat het legitiem is om de capaciteit om de huur te betalen te verifiëren, de regel van drie keer de huur bevestigd door de Raad van State in maart 2026 getuigt daarvan. Maar deze verificatie zou moeten gaan over werkelijk gedrag, niet over een mogelijk vervalste loonstrook.
Unia herinnert er trouwens aan dat het tekort aan woningen het discriminatierisico vergroot: een beperkt aanbod stelt verhuurders in staat selectiever te zijn, en deze toegenomen selectiviteit gaat vaak ten koste van de meest kwetsbare profielen. In België, volgens Immoweb (2024), strijden gemiddeld 34 kandidaten om één enkele woning. In deze context is het beschikken over een objectief en certificeerbaar referentiepunt een bescherming voor zowel de huurder als de eigenaar.
De Belgische huurmarkt staat onder druk. Volgens de Barometer Federia/CIB (2025) bedraagt de gemiddelde huur van een nieuwe huurovereenkomst 1.346 € in Brussel (+2% op jaarbasis) en 879 € in Wallonië (+6,2%). Op dit huurniveau sluit de regel van drie keer de huur mechanisch een groot deel van de legitieme kandidaten uit, wat sommigen naar documentvervalsing drijft, en anderen naar pure uitsluiting. Een instrument zoals de TectoScore lost de woningcrisis niet op, maar het maakt het mogelijk te beslissen op basis van feiten in plaats van veronderstellingen.
Conclusie
De perfecte huurder bestaat niet. Het realistische doel van een verhuurder is het meest betrouwbare profiel te vinden, en betrouwbaarheid wordt gemeten aan waargenomen handelingen, niet aan veronderstelde statussen. Dit is wat wij hebben gebouwd met de TectoScore: een score strikt beperkt tot werkelijk betalingsgedrag, transparant, verklaarbaar, betwistbaar, en toegankelijk voor 0 EUR voor de huurder.
Voor professionals maakt het raadplegen van een TectoPass het mogelijk om in enkele seconden toegang te krijgen tot een gecertificeerd referentiepunt, zonder onderzoek te voeren, zonder extra documenten te vragen, en zonder zich bloot te stellen aan een beschuldiging van discriminatie. Voor huurders is het de mogelijkheid om hun betrouwbaarheid op basis van feiten te bewijzen, onafhankelijk van hun naam, status of gezinssituatie.
Benieuwd hoe dit concreet werkt? Ontdek hoe het werkt of creëer uw dossier vanaf de huurderruimte.
Veelgestelde vragen
Kan de TectoScore de verificatie van inkomsten in België vervangen?
Nee. De TectoScore is een huurbetrouwbaarheidsreferentiepunt, geen instrument voor inkomensverificatie. Het meet of de huurder in het verleden zijn huur op tijd heeft betaald, een onderscheiden en complementair criterium. De verhuurder blijft vrij om het volledige dossier te beoordelen, inclusief financiële middelen, met inachtneming van het wettelijk kader dat van toepassing is in zijn gewest.
Respecteert de TectoScore de AVG?
Ja. In overeenstemming met artikel 22 van de AVG vormt de TectoScore nooit de enige basis voor een beslissing. De huurder heeft recht op uitleg over de logica van de score, een recht van bezwaar en een mogelijkheid tot menselijke beoordeling. De rechtsgrond voor de verwerking berust op de expliciete toestemming van de huurder, die zelf het initiatief neemt.
Wat gebeurt er als een huurder geen betalingsgeschiedenis heeft?
ImmoTecto biedt een eerste-huurder-variant van de TectoScore, speciaal ontworpen voor profielen zonder huurgeschiedenis. Deze maakt het mogelijk om andere betrouwbaarheidsbewijzen te valoriseren en een aangepaste score te verkrijgen, in plaats van een standaarduitsluiting.
Houdt de TectoScore rekening met het type arbeidscontract?
Nooit. Het type contract, vast, tijdelijk, zelfstandige, gepensioneerde, uitkeringsgerechtigde, komt niet in de berekening van de TectoScore voor. Alleen het betalingsgedrag voor de huur wordt geanalyseerd. Dit vermijdt indirecte bias die mechanisch atypische werknemers of personen met variabele inkomsten benadeelt.
Ziet de verhuurder het volledige dossier van de huurder?
Nee. Via de TectoPass kiest de huurder sectie per sectie wat hij deelt. De professional ziet alleen wat de huurder expliciet heeft aanvaard door te geven. Om een TectoPass te raadplegen, moet de professional een ImmoTecto-account aanmaken voor 0 EUR, dat 10 raadplegingen in totaal omvat.
Bronnen
- Discriminatie bij huisvesting, Bruxelles-J: wat een eigenaar kan doen, Bruxelles-J (Brussels jongerenlichtingsnetwerk), 2026, officieel
- Aanbevelingen voor huisvesting (2024), Unia, Unia, Interfederaal Centrum voor Gelijke Kansen, 2024, officieel
- Lexicon strijd tegen discriminatie, Unia 2025, Unia, 2025, officieel
- De antidiscriminatiewet in detail, Unia, Unia, 2025, officieel
- Discriminatie of selectie?, BIV / IPI, BIV, Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, 2021, officieel
- Art. 22 AVG: geautomatiseerde beslissingen en profilering, Beslissingen 06/2026 en 07/2026 van de Belgische Geschillenkamer, Swim Legal / Belgische Gegevensbeschermingsautoriteit, 2026, officieel
- HvJ-EU 7 december 2023, Zaak C-634/21 Schufa Holding: score en art. 22 AVG, Éditions Francis Lefebvre / HvJ-EU, 2023, officieel
- Profilering en volledig geautomatiseerde beslissing, CNIL, CNIL, 2023, officieel
- Belgische huurmarkt onder spanning, gemiddeld 34 kandidaten per woning, Rentmore / Immoweb 2024, 2024, rapport
- Barometer verhuur 2024, Federia/CIB, Federia, 2025, rapport
- Stop discriminatie bij toegang tot huisvesting, mysterycontroles Wallonië, Wallonie.be / Openbare Dienst van Wallonië, 2024, officieel
