Le TectoScore ne mesure qu'une seule chose : est-ce que ce locataire a payé son loyer, à la date prévue, au fil du temps ? Aucun revenu, aucune nationalité, aucun âge, aucun type de contrat n'entre dans le calcul. C'est précisément ce périmètre strict qui en fait un outil plus équitable qu'une sélection intuitive, et conforme au cadre anti-discrimination belge.
Dans un marché où, selon Immoweb (2024), on compte en moyenne 34 candidats-locataires pour un seul bien disponible, la pression de sélection est immense. Elle pousse souvent les bailleurs à des raccourcis cognitifs qui, même sans mauvaise foi, constituent des discriminations au sens légal.
Pourquoi la sélection intuitive est-elle discriminatoire par nature ?
Un propriétaire qui choisit son locataire « au feeling » s'appuie, consciemment ou non, sur des signaux de statut : le nom, l'accent, la situation familiale, le type de contrat de travail. Ces signaux sont protégés par la législation belge anti-discrimination.
Selon Unia, Centre interfédéral pour l'égalité des chances, , le logement est en tête des domaines où des faits de discrimination sont constatés en Belgique. Les agences immobilières y contribuent parfois sans même le savoir : méconnaissance de la législation, critères flous dans les annonces, refus non documentés.
La législation belge protège les candidats locataires contre toute distinction fondée sur un critère protégé. Rappelons que ces critères sont nombreux :
- La nationalité, la prétendue race, la couleur de peau, l'ascendance ou l'origine nationale ou ethnique
- L'âge
- Le sexe, l'identité de genre, la grossesse
- L'état de santé actuel ou futur, le handicap
- L'orientation sexuelle
- L'état civil, la naissance, l'origine sociale, la fortune
- Les convictions religieuses, philosophiques, politiques ou syndicales
En Région wallonne, c'est le Décret du 6 novembre 2008 relatif à la lutte contre certaines formes de discrimination qui s'applique au logement, aux côtés des lois fédérales. En Région de Bruxelles-Capitale, un formulaire de renseignements standardisé encadre strictement les informations que le bailleur peut demander avant même une visite. En Région flamande, des règles équivalentes s'appliquent. Le bail de résidence étant une compétence régionalisée en Belgique, ces dispositifs diffèrent selon la région concernée, mais l'interdiction de discriminer, elle, est commune à l'ensemble du territoire.
Le problème est structurel : sans outil objectif, le propriétaire n'a d'autre choix que de s'appuyer sur ce qu'il voit, entend et ressent. Et c'est là que la discrimination s'installe, non par malveillance, mais par impuissance.
Qu'est-ce que le TectoScore mesure, et ce qu'il ne mesure jamais ?
Le TectoScore est un score de fiabilité locative calculé exclusivement à partir des paiements de loyer réellement observés. La question centrale est simple : ce locataire a-t-il payé son loyer, à la date prévue ?
Voici ce que le TectoScore ne prend jamais en compte :
- Les revenus, leur montant ou leur origine
- Les dépenses, l'épargne ou le solde bancaire global
- Le type de contrat de travail (CDI, CDD, indépendant, fonctionnaire...)
- L'âge, le genre ou la nationalité
- La situation familiale ou l'état civil
Ce périmètre strict n'est pas un choix de confort : c'est une décision de conception. Analyser les revenus, même de façon neutre, crée des biais indirects contre les travailleurs à temps partiel, les indépendants, les allocataires ou les retraités, profils parfaitement capables de payer leur loyer à l'heure, mais dont les revenus apparaissent irréguliers ou insuffisants à la lecture d'un avis d'imposition.
Le seul critère qui devrait compter dans la sélection d'un locataire, c'est la fiabilité locative, pas le statut professionnel, pas la situation personnelle.
Le score est présenté sur une échelle de 0 à 100, enrichie de paliers de fidélité qui valorisent l'ancienneté de l'historique de paiement, avec une pondération renforcée des paiements les plus récents. Il s'exprime en libellés accessibles : Excellent, Très bon, Bon, Moyen, À améliorer. La collecte des données s'effectue via trois canaux cumulables :
- Open Banking (DSP2, lecture seule, initié par le locataire, révocable à tout moment)
- Import d'extrait de compte (PDF/CSV, concordance analysée par IA)
- Screenshots bancaires (également analysés par IA)
Le niveau de certification du score, Non vérifié, Basique, Vérifié, Certifié, dépend des canaux utilisés. Le score est mis à jour mensuellement.
Comment le TectoScore respecte-t-il l'article 22 du RGPD ?
L'article 22 du RGPD pose un principe clair : toute personne a le droit de ne pas faire l'objet d'une décision fondée exclusivement sur un traitement automatisé produisant des effets juridiques ou l'affectant de manière significative. Ce droit est au cœur de la conception du TectoScore.
Concrètement, chez ImmoTecto, cela se traduit par trois garanties non négociables :
- Droit d'explication : tout locataire peut demander des explications sur la logique du score qui le concerne, la nature des données utilisées et leur impact sur le résultat.
- Droit de contestation : si un locataire estime que son score ne reflète pas fidèlement son comportement réel de paiement, il peut en demander la révision.
- Révision humaine : aucune décision de sélection ne peut reposer exclusivement sur le TectoScore. Le score est un repère objectif parmi d'autres éléments d'appréciation, le bailleur conserve toujours sa responsabilité décisionnelle.
Ce dernier point est essentiel et rappelé dans un bandeau anti-discrimination visible sur la plateforme : le TectoScore n'est jamais l'unique critère de sélection. La Chambre Contentieuse belge a d'ailleurs rappelé en janvier 2026, dans ses décisions 06/2026 et 07/2026, que tout responsable de traitement doit donner suite aux demandes formulées en application des articles 15 à 22 du RGPD dans les délais légaux.
De plus, la CJUE a précisé dans son arrêt du 7 décembre 2023 (affaire C-634/21, Schufa Holding) qu'un score exerçant une influence déterminante sur une décision finale relève de l'article 22 du RGPD, y compris lorsqu'il est produit par un tiers. C'est pourquoi nous avons conçu le TectoScore comme un outil d'aide à la décision transparent, et non comme un filtre automatisé autonome.
La variante primo-locataire : personne n'est exclu pour absence d'historique
Un score fondé sur l'historique de paiement comporte un risque évident : exclure ceux qui n'ont pas encore d'historique. Étudiants, jeunes actifs, personnes sortant d'une période de cohabitation, nouveaux arrivants en Belgique, ces profils sont précisément ceux que les bailleurs ont le plus de mal à évaluer, et qui sont le plus souvent écartés sans explication.
C'est pour eux que nous avons conçu la variante primo-locataire du TectoScore. Elle permet à un candidat sans historique locatif de valoriser d'autres preuves de fiabilité, références, garants, comportement documenté, et d'obtenir un score adapté à sa situation réelle, plutôt qu'un refus par défaut.
Le TectoDossier complète cette approche : constitué une seule fois, à l'initiative du locataire, il centralise l'ensemble des documents utiles, identité, situation professionnelle, références, garants, critères de recherche. Documents chiffrés (AES-256). Le locataire choisit, section par section, ce qu'il partage via son TectoPass : le professionnel ne voit que ce que le locataire a accepté de transmettre.
Un score factuel est-il plus équitable qu'un dossier papier ?
La réponse est oui, et voici pourquoi.
Un dossier papier classique est falsifiable. La concordance des documents peut être analysée par IA, mais aucun outil ne peut garantir l'authenticité absolue de l'ensemble des pièces. À l'inverse, un historique de paiement collecté via Open Banking (DSP2, lecture seule) est certifié en temps réel par la connexion bancaire : il reflète ce qui s'est réellement passé, sans interprétation.
Mais surtout : un dossier papier invite à des interprétations subjectives. Le propriétaire regarde le nom, l'adresse, le logo de l'employeur, le montant affiché des revenus. Il juge. Et ce jugement, même inconscient, peut s'appuyer sur des critères protégés.
Un score factuel, lui, répond à une seule question mesurable : ce locataire a-t-il honoré ses engagements de paiement dans le passé ? C'est un critère légal, objectif et directement lié à l'enjeu du bailleur. La Région de Bruxelles-Capitale elle-même reconnaît qu'il est légitime de vérifier la capacité à payer le loyer, la règle des trois fois le loyer confirmée par le Conseil d'État en mars 2026 en témoigne. Mais cette vérification devrait porter sur le comportement réel, pas sur une fiche de paie potentiellement falsifiée.
Unia rappelle d'ailleurs que la pénurie de logements aggrave le risque discriminatoire : une offre réduite permet aux bailleurs d'être plus sélectifs, et cette sélectivité accrue se fait souvent au détriment des profils les plus vulnérables. En Belgique, selon Immoweb (2024), 34 candidats en moyenne se disputent un seul bien. Dans ce contexte, disposer d'un repère objectif et certifiable est une protection aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire.
Le marché locatif belge est sous pression. Selon le Baromètre Federia/CIB (2025), le loyer moyen d'un nouveau bail atteint 1 346 € à Bruxelles (+2 % sur un an) et 879 € en Wallonie (+6,2 %). À ce niveau de loyer, la règle des trois fois le loyer exclut mécaniquement une large partie des candidats légitimes, ce qui pousse certains vers la falsification documentaire, et d'autres vers l'exclusion pure et simple. Un outil comme le TectoScore ne résout pas la crise du logement, mais il permet de décider sur des faits plutôt que sur des suppositions.
Conclusion
Le locataire parfait n'existe pas. L'objectif réaliste d'un bailleur est de trouver le profil le plus fiable, et la fiabilité se mesure sur des actes observés, pas sur des statuts supposés. C'est ce que nous avons construit avec le TectoScore : un score strictement limité au comportement de paiement réel, transparent, explicable, contestable, et accessible à 0 EUR pour le locataire.
Pour les professionnels, consulter un TectoPass permet d'accéder en quelques secondes à un repère certifié, sans mener d'enquête, sans demander des pièces supplémentaires, et sans s'exposer à une accusation de discrimination. Pour les locataires, c'est la possibilité de prouver leur fiabilité sur des faits, indépendamment de leur nom, de leur statut ou de leur situation familiale.
Curieux de savoir comment cela fonctionne concrètement ? Découvrez comment ça marche ou créez votre dossier depuis l'espace locataires.
FAQ
Le TectoScore peut-il remplacer la vérification des revenus en Belgique ?
Non. Le TectoScore est un repère de fiabilité locative, pas un outil de vérification des revenus. Il mesure si le locataire a payé son loyer à temps par le passé, un critère distinct et complémentaire. Le bailleur reste libre d'apprécier l'ensemble du dossier, y compris les ressources financières, dans le respect du cadre légal applicable dans sa région.
Le TectoScore respecte-t-il le RGPD ?
Oui. Conformément à l'article 22 du RGPD, le TectoScore ne constitue jamais l'unique fondement d'une décision. Le locataire dispose d'un droit d'explication sur la logique du score, d'un droit de contestation et d'une possibilité de révision humaine. La base juridique du traitement repose sur le consentement explicite du locataire, qui initie lui-même la démarche.
Que se passe-t-il si un locataire n'a pas d'historique de paiement ?
ImmoTecto propose une variante primo-locataire du TectoScore, spécialement conçue pour les profils sans historique locatif. Elle permet de valoriser d'autres preuves de fiabilité et d'obtenir un score adapté, plutôt qu'une exclusion par défaut.
Le TectoScore tient-il compte du type de contrat de travail ?
Jamais. Le type de contrat, CDI, CDD, indépendant, retraité, allocataire, n'entre pas dans le calcul du TectoScore. Seul le comportement de paiement du loyer est analysé. Cela évite les biais indirects qui défavorisent mécaniquement les travailleurs atypiques ou les personnes aux revenus variables.
Le bailleur voit-il l'ensemble du dossier du locataire ?
Non. Via le TectoPass, le locataire choisit section par section ce qu'il partage. Le professionnel ne voit que ce que le locataire a explicitement accepté de transmettre. Pour consulter un TectoPass, le professionnel doit créer un compte ImmoTecto à 0 EUR, qui inclut 10 consultations au total.
Sources
- Discrimination au logement, Bruxelles-J : ce qu'un propriétaire peut faire, Bruxelles-J (réseau d'information jeunesse bruxellois), 2026, officiel
- Recommandations pour le logement (2024), Unia, Unia, Centre interfédéral pour l'égalité des chances, 2024, officiel
- Lexique lutte contre la discrimination, Unia 2025, Unia, 2025, officiel
- La loi antidiscrimination en détail, Unia, Unia, 2025, officiel
- Discrimination ou sélection ?, BIV / IPI, BIV, Institut Professionnel des Agents Immobiliers, 2021, officiel
- Art. 22 RGPD : décisions automatisées et profilage, Décisions 06/2026 et 07/2026 de la Chambre Contentieuse belge, Swim Legal / Autorité de protection des données belge, 2026, officiel
- CJUE 7 décembre 2023, Affaire C-634/21 Schufa Holding : score et art. 22 RGPD, Éditions Francis Lefebvre / CJUE, 2023, officiel
- Profilage et décision entièrement automatisée, CNIL, CNIL, 2023, officiel
- Marché locatif belge sous tension, 34 candidats en moyenne par bien, Rentmore / Immoweb 2024, 2024, rapport
- Baromètre des locations 2024, Federia/CIB, Federia, 2025, rapport
- Stop à la discrimination dans l'accès au logement, contrôles-mystère Wallonie, Wallonie.be / Service public de Wallonie, 2024, officiel
