IMMOTECTO
Blog
RéglementationBelgique

AI Act en huurderscoring in België: wat verandert er concreet

De Europese AI Act classificeert tools voor huurderscoring als hoog-risicosystemen en legt algoritmische transparantie en het recht op uitleg op. Dit is wat het concreet betekent in België, en hoe ImmoTecto de Tecto Score ontwerpt om hieraan te voldoen.

Par Mervyn JESPERS, fondateur d'IMMOTECTO
AI Act en huurderscoring in België: wat verandert er concreet

AI Act en huurderscoring in België: concrete verplichtingen en conformiteitsaanpak van de Tecto Score

De Europese AI Act (Verordening EU 2024/1689) classificeert algoritmen die de selectie van een huurder beïnvloeden in de categorie hoog-risicosystemen, en legt nauwkeurige verplichtingen op inzake algoritmische transparantie en een individueel recht op uitleg. In België zijn deze regels rechtstreeks van toepassing, zonder tussenkomende nationale wetgeving, en betreffen ze vanaf nu elke scoringtool die in de huursector wordt gebruikt.

Bij Immotecto hebben we de Tecto Score ontwikkeld met het oog op deze vereisten. Hier volgt wat de verordening concreet oplegt, en hoe wij hieraan voldoen.

Waarom is de AI Act rechtstreeks van toepassing in België zonder nationale wetgeving?

De AI Act is een Europese verordening, geen richtlijn. Ze treedt dus rechtstreeks in werking in alle lidstaten, inclusief België, zonder dat er een nationale omzetting nodig is. Tot op heden heeft de Belgische wetgever nog geen eigen wetgeving aangenomen om dit kader verder te verduidelijken.

Voor markttoezicht richt België zijn bevoegde instanties op: de FOD Economie als nationale markttoezichtautoriteit, de Gegevensbeschermingsautoriteit als een van de bevoegde autoriteiten, en verschillende sectorale toezichthouders voor grondrechtenkwesties. De volledige aanwijzing van het Belgische kader wordt momenteel afgerond.

Concreet betekent dit dat een Belgisch verhuurplatform dat een huurderscoring-algoritme gebruikt, onderworpen is aan dezelfde verplichtingen als een Duits of Nederlands platform: de Europese markt vormt het toepassingsgebied, niet de nationale grens.

Hoe classificeert de AI Act een tool voor huurderscoring?

De AI Act werkt volgens een classificatielogica op basis van risiconiveaus. De verordening onderscheidt vier categorieën:

  1. Onaanvaardbaar risico: praktijken die sinds 2 februari 2025 verboden zijn, zoals gegeneraliseerde sociale scoring of subliminale gedragsmanipulatie.
  2. Hoog risico: systemen die onderworpen zijn aan strikte documentatie-, transparantie- en menselijke toezichtsverplichtingen.
  3. Beperkt risico: alleen transparantieverplichtingen (de gebruiker informeren dat hij interacteert met AI).
  4. Minimaal risico: geen specifieke verplichtingen.

Tools voor huurderscoring vallen potentieel onder Bijlage III van de verordening, die de gevoelige domeinen opsomt waar AI als hoog-risico wordt beschouwd. Deze bijlage omvat met name de toegang tot essentiële diensten, kredietscoring (exclusief fraudedetectie), en elk AI-systeem dat contractuele of financiële beslissingen beïnvloedt die de grondrechten van een natuurlijke persoon raken.

Een algoritme dat bijdraagt aan de beslissing of een huurder toegang krijgt tot een woning, vormt precies dit type beslissing. Artikel 6(3) van de verordening voorziet echter in een uitzondering: een systeem uit Bijlage III wordt niet als hoog-risico beschouwd als het geen significante invloed heeft op de uitkomst van de beslissing en geen profilering van natuurlijke personen uitvoert. Deze uitzondering moet door de aanbieder worden gedocumenteerd vóór het op de markt brengen.

Belangrijk punt voor eigenaars en agentschappen in België: de strikte verplichtingen voor hoog-risicosystemen uit Bijlage III zijn aanvankelijk voorzien voor 2 augustus 2026. Een politiek akkoord, de Digital Omnibus van 7 mei 2026, voorziet in uitstel tot 2 december 2027, onder voorbehoud van formele goedkeuring en publicatie in het Publicatieblad (verwacht vóór 2 augustus 2026). De verboden op onaanvaardbare praktijken (artikel 5) blijven echter volledig van toepassing sinds februari 2025, en de transparantieverplichtingen van artikel 50 treden wel degelijk in werking op 2 augustus 2026.

Welke concrete verplichtingen gelden voor aanbieders van huurderscoring?

Voor elk systeem dat als hoog-risico is geclassificeerd, leggen de artikelen 8 tot 15 van de verordening een reeks technische en organisatorische vereisten op:

  1. Risicobeheersysteem (art. 9): de risicocyclus moet gedocumenteerd worden gedurende de gehele levensduur van het systeem, van ontwerp tot implementatie en markttoezicht achteraf.
  2. Databeheer (art. 10): trainings-, validatie- en testgegevens moeten van kwaliteit zijn, representatief en traceerbaar. Elke mogelijke bias moet worden geïdentificeerd en beperkt.
  3. Technische documentatie (art. 11, Bijlage IV): volledige en gedetailleerde documentatie moet beschikbaar zijn voor de toezichtautoriteiten, met inbegrip van de gebruikte algoritmen, de trainingsgegevens, de ontwerpkeuzes en de testresultaten.
  4. Automatische logging (art. 12): het systeem moet logs bijhouden die het mogelijk maken de context van elke beslissing te reconstrueren.
  5. Transparantie naar de gebruiker (art. 13): de aanbieder moet de professionals die de tool gebruiken informeren over het doel van het systeem, de beperkingen ervan en de voorwaarden voor effectief menselijk toezicht.
  6. Menselijk toezicht (art. 14): geen enkele geautomatiseerde beslissing mag definitief zijn zonder mogelijkheid tot menselijke tussenkomst en correctie. De gebruiker moet bevoegde en opgeleide personen aanwijzen voor dit toezicht.
  7. Nauwkeurigheid, robuustheid en cyberbeveiliging (art. 15): het systeem moet nauwkeurig zijn, bestand tegen verstoringen en beschermd tegen manipulatie.

Wat is het recht op uitleg, en wie heeft daar recht op?

Dit is een van de meest concrete bijdragen van de AI Act voor huurders in België. Artikel 86 van de verordening creëert een individueel recht op uitleg dat rechtstreeks kan worden ingeroepen: elke persoon die wordt getroffen door een beslissing die is genomen op basis van de output van een hoog-risico AI-systeem, en die juridische gevolgen heeft of hem aanzienlijk treft, heeft het recht om van de gebruiker duidelijke en relevante uitleg te verkrijgen over de rol van AI in de procedure en over de belangrijkste elementen van de beslissing.

Dit recht vult de bestaande rechten onder de GDPR aan. Artikel 22 van de GDPR verbiedt reeds volledig geautomatiseerde beslissingen met significante juridische gevolgen, behalve uitzonderingen. Wanneer dergelijke beslissingen zijn toegestaan, leggen artikelen 13(2)(f) en 22(3) op dat informatie moet worden verstrekt over de onderliggende logica. De Europese jurisprudentie verduidelijkt dat deze uitleg concreet, geïndividualiseerd en begrijpelijk moet zijn, en niet een generieke beschrijving van de werking van het algoritme.

De AI Act en de GDPR versterken elkaar dus: de GDPR waarborgt diepgaande transparantie over de inhoud, de AI Act legt onmiddellijke en operationele transparantie op op het moment van de beslissing.

Wat dit betekent voor een huurkandidaat in België: als een scoringtool bijdraagt aan een weigering, kan deze kandidaat vragen welke criteria meewogen in de beslissing, wat de logica van het systeem was, en menselijke herziening van zijn dossier eisen.

Hoe ontwerpt Immotecto de Tecto Score om aan deze vereisten te voldoen?

We hebben de Tecto Score ontworpen met deze vereisten in het achterhoofd vanaf het begin, zonder de wettelijke deadlines af te wachten.

Een bewust beperkt en gedocumenteerd toepassingsgebied. De Tecto Score meet één enkel objectief criterium: de stiptheid van huurbetaling. Heeft hij zijn huur betaald, op de vooropgestelde datum? Niets anders. Het analyseert niet de inkomsten, uitgaven, spaargeld, banksaldo, type contract, nationaliteit of leeftijd. Dit nauwkeurige toepassingsgebied vermindert aanzienlijk het risico op discriminerende bias, en stelt ons in staat exact te documenteren wat het systeem doet en wat het niet doet. Waar andere benaderingen kredietwaardigheid beoordelen, d.w.z. wat iemand verdient, meet de Tecto Score betrouwbaarheid, d.w.z. of hij zijn huur op tijd betaalt. Inkomen zegt wat je verdient, niet of je je huur betaalt. Het meten van betalingsgedrag in plaats van salaris is ook een rechtvaardiger keuze met het oog op de AI Act, omdat het het risico op bias vermindert.

Totale transparantie voor de huurder. De score wordt gepresenteerd in leesbare labels (Uitstekend, Zeer goed, Goed, Gemiddeld, Te verbeteren), op een schaal van 0 tot 100, en verrijkt met loyaliteitsniveaus die de anciënniteit van de betalingsgeschiedenis belonen, met een versterkte weging van recente betalingen. Elke huurder weet precies hoe zijn score wordt berekend, over welke periode, en met welke logica.

De rechtsgrond: het initiatief van de huurder. Op Immotecto is het de huurder die zijn dossier samenstelt en ervoor kiest zijn betrouwbaarheid te bewijzen. Hij beslist, sectie per sectie via de TectoPass, wat hij met een professional deelt. Het profiel dat zichtbaar is voor een verhuurder of agentschap toont alleen wat de huurder expliciet heeft aanvaard om te delen. Dit model op initiatief van de huurder vormt de rechtsgrondslag voor de verwerking en stemt onze aanpak af op het beginsel van gegevensminimalisatie van de GDPR.

Menselijk toezicht is structureel, niet bijkomstig. De Tecto Score wordt gepresenteerd als een betrouwbaarheidsindicator onder andere, nooit als het enige selectiecriterium. Dit beantwoordt aan een dubbele vereiste: de verplichting tot menselijk toezicht van de AI Act (art. 14), en de naleving van het Belgische antidiscriminatiekader dat verbiedt een huurweigering te baseren op één enkel algoritmisch criterium. De verhuurder of agent blijft de beslisser, met de score als hulpmiddel bij de besluitvorming.

Vier leesbare verificatieniveaus. De Tecto Score onderscheidt vier niveaus: Niet geverifieerd, Basis, Geverifieerd en Gecertificeerd. De niveaus Geverifieerd en Gecertificeerd worden alleen toegekend als de huurder zijn Open Banking heeft verbonden (via een erkende PSD2-aggregator, alleen-lezen), wat het mogelijk maakt de betalingsgeschiedenis objectief en traceerbaar te bevestigen.

Geanalyseerde documenten, niet in absolute zin "geverifieerd". Onze AI-documentanalyse voert een concordantiecontrole uit op de documenten van het TectoDossier: het detecteert inconsistenties tussen stukken en produceert een resultaat in drie niveaus (Conform, Aandacht, Waarschuwing). We beweren niet dat een dossier onvervalst is. We beweren dat onze concordantieanalyse het mogelijk maakt de meest voorkomende inconsistenties te detecteren, en dat alle toegang tot dossiers door onze beheerders beperkt en getraceerd is.

Europese hosting en infrastructuur. De gegevens worden gehost in Europa, versleuteld en verwerkt in strikte naleving van de GDPR. Onze tools ontwerpen met respect voor de AI Act, de GDPR en de PSD2 is voor ons geen optie: het is een engagement dat we volledig op ons nemen.

FAQ

Verbiedt de AI Act tools voor huurderscoring in België?

Nee. De AI Act verbiedt huurderscoring niet. Het classificeert het potentieel onder hoog-risicosystemen (Bijlage III), wat verplichtingen oplegt inzake documentatie, transparantie en menselijk toezicht. De verboden praktijken zijn gericht op zeer verschillende toepassingen, zoals gegeneraliseerde sociale scoring of gedragsmanipulatie. Een transparante tool voor huurderscoring, met beperkt toepassingsgebied en onder menselijk toezicht, blijft perfect legaal en conform.

Wanneer zijn de verplichtingen voor tools voor huurderscoring concreet van toepassing in België?

De verboden op onaanvaardbare praktijken zijn van kracht sinds 2 februari 2025. De transparantieverplichtingen van artikel 50 treden in werking op 2 augustus 2026. Wat de strikte verplichtingen voor hoog-risicosystemen uit Bijlage III betreft, voorziet een politiek akkoord, de Digital Omnibus van 7 mei 2026, in uitstel tot 2 december 2027, onder voorbehoud van formele goedkeuring. België past de Europese verordening rechtstreeks toe, zonder aanvullende nationale wetgeving tot op heden.

Wat is het recht op uitleg voorzien door de AI Act voor een huurder?

Artikel 86 van de AI Act geeft elke persoon die wordt getroffen door een beslissing genomen via een hoog-risico AI-systeem het recht om een duidelijke uitleg te verkrijgen over de rol van het algoritme en de belangrijkste elementen van de beslissing. Concreet kan een huurkandidaat vragen welke criteria zijn score hebben beïnvloed, hoe de logica werkt, en menselijke herziening van zijn dossier eisen.

Is de Tecto Score het enige criterium dat een verhuurder kan gebruiken om een huurder te selecteren?

Nee, en zo moet het niet worden gebruikt. De Tecto Score is een betrouwbaarheidsindicator gebaseerd op de stiptheid van huurbetaling. Het verrijkt de analyse van de verhuurder of het agentschap, maar de uiteindelijke beslissing blijft menselijk. Dit is een vereiste van de AI Act (menselijk toezicht, art. 14) en een verplichting van het Belgische antidiscriminatiekader. De score gebruiken als enig weigeringscriterium zou in strijd zijn met onze gebruiksvoorwaarden en het geldende wettelijke kader.

Hoe krijg ik toegang tot de Tecto Score of deel ik mijn dossier met een verhuurder?

De Tecto Score wordt vandaag voor 0 EUR berekend voor elke huurder die zijn TectoDossier samenstelt op immotecto.com. De huurder kan vervolgens zijn profiel delen via de TectoPass in de vorm van een PDF, een QR-code of een nummer dat in enkele seconden raadpleegbaar is, zonder dat de verhuurder een account hoeft aan te maken. De huurder kiest sectie per sectie wat hij toestaat te delen.

Naleving van de AI Act is niet alleen een vakje om aan te vinken: het is het bewijs dat een scoringtool is ontworpen met nauwkeurigheid, met respect voor de grondrechten van huurders. Op Immotecto hebben we deze keuze gemaakt vanaf het ontwerp van de Tecto Score. Voor meer informatie over onze werking, raadpleeg onze pagina hoe het werkt of ontdek de ruimte voor huurders.

Bronnen

Ontdek hoe Immotecto u kan helpen

Mijn gratis account aanmaken
AI Act en huurderscoring in België: verplichtingen 2025-2027 | IMMOTECTO