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AI Act et scoring locatif en Belgique : ce que ça change concrètement

L'AI Act européen classe les outils de scoring locatif comme systèmes à haut risque et impose transparence algorithmique et droit d'explication. Voici ce que cela signifie concrètement en Belgique, et comment ImmoTecto conçoit le TectoScore pour y répondre.

Par Mervyn JESPERS, fondateur d'IMMOTECTO
AI Act et scoring locatif en Belgique : ce que ça change concrètement

AI Act et scoring locatif en Belgique : obligations concrètes et démarche de conformité du TectoScore

L'AI Act européen (Règlement UE 2024/1689) classe les algorithmes qui influencent la sélection d'un locataire dans la catégorie des systèmes à haut risque, et impose des obligations précises de transparence algorithmique ainsi qu'un droit d'explication individuelle. En Belgique, ces règles s'appliquent directement, sans loi nationale intermédiaire, et concernent dès aujourd'hui tout outil de scoring utilisé dans le secteur locatif.

Chez ImmoTecto, nous avons construit le TectoScore en anticipant ces exigences. Voici ce que le règlement impose concrètement, et comment nous y répondons.

Pourquoi l'AI Act s'applique-t-il directement en Belgique sans loi nationale ?

L'AI Act est un règlement européen, pas une directive. Il entre donc en vigueur directement dans tous les États membres, y compris la Belgique, sans nécessiter de transposition législative nationale. À ce jour, le législateur belge n'a pas encore adopté de législation propre pour préciser davantage ce cadre.

Pour la surveillance du marché, la Belgique met en place ses autorités compétentes : le SPF Économie comme autorité nationale de surveillance du marché, l'Autorité de protection des données parmi les autorités compétentes, et plusieurs régulateurs sectoriels sur les enjeux de droits fondamentaux. La désignation complète du cadre belge est en cours de finalisation.

Concrètement, cela signifie qu'une plateforme de location belge utilisant un algorithme de scoring locatif est soumise aux mêmes obligations qu'une plateforme allemande ou néerlandaise : c'est le marché européen qui constitue le périmètre, pas la frontière nationale.

Comment l'AI Act classe-t-il un outil de scoring locatif ?

L'AI Act repose sur une logique de classification par niveaux de risque. Le règlement distingue quatre catégories :

  1. Risque inacceptable : pratiques interdites depuis le 2 février 2025, comme la notation sociale généralisée ou la manipulation comportementale subliminale.
  2. Haut risque : systèmes soumis à des obligations strictes de documentation, de transparence et de supervision humaine.
  3. Risque limité : obligations de transparence uniquement (signaler à l'utilisateur qu'il interagit avec une IA).
  4. Risque minimal : aucune obligation spécifique.

Les outils de scoring locatif relèvent potentiellement de l'Annexe III du règlement, qui liste les domaines sensibles où l'IA est présumée à haut risque. Cette annexe couvre notamment l'accès aux services essentiels, le scoring de crédit (hors détection de fraude), et tout système d'IA influençant des décisions contractuelles ou financières touchant aux droits fondamentaux d'une personne physique.

Un algorithme qui contribue à décider si un locataire peut accéder à un logement constitue précisément ce type de décision. L'article 6(3) du règlement prévoit toutefois une dérogation : un système listé en Annexe III n'est pas considéré à haut risque s'il n'a pas d'influence significative sur l'issue de la décision et n'effectue pas de profilage de personnes physiques. Cette dérogation doit être documentée par le fournisseur avant la mise sur le marché.

Point important pour les propriétaires et agences belges : les obligations strictes pour les systèmes à haut risque de l'Annexe III sont initialement prévues au 2 août 2026. Un accord politique, le Digital Omnibus conclu le 7 mai 2026, prévoit de les repousser au 2 décembre 2027, sous réserve de son adoption formelle et de sa publication au Journal officiel (attendue avant le 2 août 2026). En revanche, les interdictions de pratiques inacceptables (article 5) restent pleinement applicables depuis février 2025, et les obligations de transparence de l'article 50 entrent bien en vigueur au 2 août 2026.

Quelles obligations concrètes s'imposent aux fournisseurs de scoring locatif ?

Pour tout système classé à haut risque, les articles 8 à 15 du règlement imposent un ensemble d'exigences techniques et organisationnelles :

  1. Système de gestion des risques (art. 9) : le cycle de risques doit être documenté tout au long de la vie du système, de la conception au déploiement en passant par la surveillance post-marché.
  2. Gouvernance des données (art. 10) : les données d'entraînement, de validation et de test doivent être de qualité, représentatives et traçables. Tout biais potentiel doit être identifié et atténué.
  3. Documentation technique (art. 11, Annexe IV) : une documentation complète et détaillée doit être disponible pour les autorités de surveillance, incluant les algorithmes utilisés, les données d'entraînement, les choix de conception et les résultats des tests.
  4. Journalisation automatique (art. 12) : le système doit tenir des logs permettant de reconstituer le contexte de chaque décision.
  5. Transparence envers le déployeur (art. 13) : le fournisseur doit informer les professionnels qui utilisent l'outil de la finalité du système, de ses limites et des conditions d'une supervision humaine effective.
  6. Supervision humaine (art. 14) : aucune décision automatisée ne peut être finale sans possibilité d'intervention et de correction humaine. Le déployeur doit désigner des personnes compétentes et formées à cette supervision.
  7. Exactitude, robustesse et cybersécurité (art. 15) : le système doit être précis, résistant aux perturbations et protégé contre les manipulations.

Qu'est-ce que le droit d'explication, et qui en bénéficie ?

C'est l'un des apports les plus concrets de l'AI Act pour les locataires en Belgique. L'article 86 du règlement crée un droit individuel à l'explication directement opposable : toute personne affectée par une décision prise à partir des sorties d'un système d'IA à haut risque, et qui produit des effets juridiques ou l'affecte significativement, a le droit d'obtenir du déployeur des explications claires et pertinentes sur le rôle de l'IA dans la procédure et sur les principaux éléments de la décision.

Ce droit vient compléter les droits existants sous le RGPD. L'article 22 du RGPD interdit déjà les décisions entièrement automatisées produisant des effets juridiques significatifs, sauf exceptions. Lorsque de telles décisions sont autorisées, les articles 13(2)(f) et 22(3) imposent de fournir des informations sur la logique sous-jacente. La jurisprudence européenne précise que cette explication doit être concrète, individualisée et compréhensible, et non une description générique du fonctionnement de l'algorithme.

L'AI Act et le RGPD se renforcent donc mutuellement : le RGPD garantit une transparence approfondie sur le fond, l'AI Act impose une transparence immédiate et opérationnelle au moment de la décision.

Ce que cela signifie pour un candidat locataire en Belgique : si un outil de scoring contribue à un refus, ce candidat peut demander quels critères ont pesé dans la décision, quelle a été la logique du système, et exiger une révision humaine de son dossier.

Comment ImmoTecto conçoit le TectoScore pour répondre à ces exigences ?

Nous avons conçu le TectoScore en intégrant ces exigences dès l'origine, sans attendre les échéances réglementaires.

Un périmètre volontairement restreint et documenté. Le TectoScore mesure un seul critère objectif : la ponctualité de paiement du loyer. A-t-il payé son loyer, à la date prévue ? Rien d'autre. Il n'analyse pas les revenus, les dépenses, l'épargne, le solde bancaire, le type de contrat, la nationalité ni l'âge. Ce périmètre précis réduit considérablement le risque de biais discriminatoire, et nous permet de documenter avec exactitude ce que le système fait, et ce qu'il ne fait pas. Là où d'autres approches évaluent la solvabilité, c'est-à-dire ce qu'une personne gagne, le TectoScore mesure la fiabilité, c'est-à-dire si elle paie son loyer à temps. Le revenu dit ce qu'on gagne, pas si on honore son loyer. Mesurer le comportement de paiement plutôt que le salaire est aussi un choix plus équitable au regard de l'AI Act, car il réduit le risque de biais.

Une transparence totale pour le locataire. Le score est présenté en libellés lisibles (Excellent, Très bon, Bon, Moyen, À améliorer), sur une échelle de 0 à 100, et enrichi de paliers de fidélité qui valorisent l'ancienneté de l'historique de paiement, avec une pondération renforcée des paiements récents. Chaque locataire sait exactement comment son score est calculé, sur quelle période, et avec quelle logique.

La base juridique : l'initiative du locataire. Sur ImmoTecto, c'est le locataire qui constitue son dossier et choisit de prouver sa fiabilité. Il décide, section par section via le TectoPass, ce qu'il partage avec un professionnel. La fiche visible par un bailleur ou une agence ne montre que ce que le locataire a explicitement accepté de communiquer. Ce modèle à l'initiative du locataire fonde la base juridique du traitement et aligne notre approche avec le principe de minimisation des données du RGPD.

La supervision humaine est structurelle, pas accessoire. Le TectoScore est présenté comme un indicateur de fiabilité parmi d'autres, jamais comme l'unique critère de sélection. Cela répond à une double exigence : l'obligation de supervision humaine de l'AI Act (art. 14), et le respect du cadre anti-discrimination belge qui interdit de fonder un refus de location sur un seul critère algorithmique. Le bailleur ou l'agent reste décisionnaire, avec le score comme aide à la décision.

Quatre niveaux de vérification lisibles. Le TectoScore distingue quatre niveaux : Non vérifié, Basique, Vérifié et Certifié. Les niveaux Vérifié et Certifié ne sont attribués que si le locataire a connecté son Open Banking (via un agrégateur agréé DSP2, en lecture seule), ce qui permet de confirmer l'historique de paiement de manière objective et traçable.

Des documents analysés, pas « vérifiés » de manière absolue. Notre analyse documentaire par IA effectue un contrôle de concordance sur les documents du TectoDossier : il détecte les incohérences entre pièces et produit un résultat en trois niveaux (Conforme, Attention, Alerte). Nous n'affirmons pas qu'un dossier est infalsifiable. Nous affirmons que notre analyse de concordance permet de détecter les incohérences les plus fréquentes, et que tout accès aux dossiers par nos administrateurs est restreint et tracé.

Un hébergement et une infrastructure européens. Les données sont hébergées en Europe, chiffrées, et traitées dans le strict respect du RGPD. Concevoir nos outils dans le respect de l'AI Act, du RGPD et de la DSP2 n'est pas une option pour nous : c'est un engagement que nous assumons pleinement.

FAQ

L'AI Act interdit-il les outils de scoring locatif en Belgique ?

Non. L'AI Act n'interdit pas le scoring locatif. Il le classe potentiellement parmi les systèmes à haut risque (Annexe III), ce qui impose des obligations de documentation, de transparence et de supervision humaine. Les pratiques interdites visent des usages très différents, comme la notation sociale généralisée ou la manipulation comportementale. Un outil de scoring locatif transparent, à périmètre limité et soumis à supervision humaine reste parfaitement légal et conforme.

Quand les obligations pour les outils de scoring locatif s'appliquent-elles concrètement en Belgique ?

Les interdictions de pratiques inacceptables sont effectives depuis le 2 février 2025. Les obligations de transparence de l'article 50 entrent en vigueur le 2 août 2026. Quant aux obligations strictes pour les systèmes à haut risque de l'Annexe III, un accord politique, le Digital Omnibus du 7 mai 2026, prévoit de les repousser au 2 décembre 2027, sous réserve de son adoption formelle. La Belgique applique directement le règlement européen, sans loi nationale complémentaire à ce jour.

Qu'est-ce que le droit d'explication prévu par l'AI Act pour un locataire ?

L'article 86 de l'AI Act donne à toute personne affectée par une décision prise via un système d'IA à haut risque le droit d'obtenir une explication claire sur le rôle de l'algorithme et les principaux éléments de la décision. Concrètement, un candidat locataire peut demander quels critères ont influencé son score, comment la logique fonctionne, et exiger une révision humaine de son dossier.

Le TectoScore est-il l'unique critère que peut utiliser un bailleur pour sélectionner un locataire ?

Non, et ce n'est pas ainsi qu'il faut l'utiliser. Le TectoScore est un indicateur de fiabilité fondé sur la ponctualité de paiement du loyer. Il vient enrichir l'analyse du bailleur ou de l'agence, mais la décision finale reste humaine. C'est une exigence de l'AI Act (supervision humaine, art. 14) et une obligation du cadre anti-discrimination belge. Utiliser le score comme seul critère de refus serait contraire à nos conditions d'utilisation et au cadre légal en vigueur.

Comment accéder au TectoScore ou partager son dossier avec un bailleur ?

Le TectoScore est calculé à 0 EUR aujourd'hui pour tout locataire qui constitue son TectoDossier sur immotecto.com. Le locataire peut ensuite partager son profil via le TectoPass sous forme de PDF, de QR code ou d'un numéro consultable en quelques secondes, sans que le bailleur ait besoin de créer un compte. Le locataire choisit section par section ce qu'il autorise à partager.

La conformité à l'AI Act n'est pas qu'une case à cocher : c'est la preuve qu'un outil de scoring a été conçu avec rigueur, dans le respect des droits fondamentaux des locataires. Sur ImmoTecto, nous avons fait ce choix dès la conception du TectoScore. Pour en savoir plus sur notre fonctionnement, consultez notre page comment ça marche ou découvrez l'espace locataires.

Sources

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