IMMOTECTO
Blog
RéglementationBelgique

Huurcontract hoofdverblijfplaats in Wallonië: de complete gids 2026

Types huurcontracten, wettelijke opzegtermijnen, waarborg, indexatie en verplichtingen: alles wat huurders en verhuurders in Wallonië moeten weten volgens het decreet van 15 maart 2018.

Par Mervyn Jespers
Huurcontract hoofdverblijfplaats in Wallonië: de complete gids 2026

In Wallonië wordt het huurcontract voor de hoofdverblijfplaats geregeld door het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuur, geïntegreerd in het Waalse Wetboek van Huisvesting en Duurzaam Wonen (Code wallon du Logement et de l'Habitat durable - CWLHD). Sinds 1 september 2018 legt deze regionale tekst eigen regels vast voor Wallonië, die verschillen van de regels die gelden in Brussel of Vlaanderen: het is bindend voor elke verhuurder of huurder van een Waals woonpand dat als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt.

Welke types huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats zijn er in Wallonië?

Het Waalse decreet onderscheidt drie hoofdformules, elk met eigen regels.

1. Het huurcontract van normale duur (9 jaar)

Dit is de standaardduur van het huurcontract voor de hoofdverblijfplaats in Wallonië. Het 9-jarige huurcontract biedt de huurder de grootste stabiliteit: het kan door de verhuurder enkel worden opgezegd op het driejaarlijkse tijdstip (3e, 6e of 9e jaar) of op de einddatum, met een opzeggingstermijn van 6 maanden. De huurder daarentegen kan het contract op elk moment beëindigen met een opzeggingstermijn van 3 maanden.

Indien de verhuurder de woning wil opeisen om deze zelf (of een naaste) te bewonen of om er belangrijke werkzaamheden uit te voeren, kan dit op een driejaarlijkse vervaldatum maar moet hij versterkte opzegtermijnen respecteren en, al naargelang het geval, een vergoeding betalen.

2. Het huurcontract van korte duur (maximum 3 jaar)

Het huurcontract van korte duur maakt een verhuur mogelijk voor een periode van maximaal 3 jaar. Het kan maximaal twee keer worden verlengd, op voorwaarde dat de totale duur, verlengingen inbegrepen, niet meer dan 3 jaar bedraagt. Daarna wordt het contract automatisch omgezet naar een 9-jarig huurcontract.

Bij vroegtijdige opzegging door de huurder moet deze een opzegtermijn van 3 maanden respecteren en een schadevergoeding van één maand huur aan de verhuurder betalen. De verhuurder kan het kortlopende huurcontract van zijn kant slechts onder zeer strikte voorwaarden vroegtijdig beëindigen (de woning persoonlijk bewonen, werken opgelegd door de overheid).

Let op: sinds de hervorming van het huurcontract van maart 2024 in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn sommige regels over kortlopende huurcontracten in Brussel gewijzigd. Deze wijzigingen zijn niet van toepassing in Wallonië, dat nog steeds wordt beheerst door het Waalse decreet van 2018.

3. Het glijdende huurcontract voor de hoofdverblijfplaats

Het glijdende huurcontract is een sociaal mechanisme voorzien in het CWLHD. Een door de Waalse regering erkende vastgoedoperator huurt een woning van een eigenaar en onderverhuurt deze aan een huishouden in een precaire situatie, dat van persoonlijke sociale begeleiding geniet. De onderhuurder sluit een contract voor een periode van één jaar, dat kan worden verlengd, zonder de drie jaar in totaal te overschrijden.

Als de doelstellingen van de sociale begeleiding worden bereikt, "glijdt" het huurcontract: de operator trekt zich terug en het hoofdcontract wordt rechtstreeks overgedragen aan het onderhuurders-huishouden, dat de titulaire huurder van de eigenaar wordt. De gemobiliseerde woning wordt zo een duurzaam onderdak na een overgangsperiode van leren naar zelfstandigheid.

Voor de verhuurder biedt dit mechanisme een fiscaal voordeel in de vorm van een vrijstelling van de onroerende voorheffing gedurende de looptijd van het glijdende huurcontract.

Wat zijn de wettelijke opzegtermijnen per type huurcontract in Wallonië?

De opzegtermijnen variëren afhankelijk van het type huurcontract en de partij die opzegt:

  1. 9-jarig contract, huurder: opzegtermijn van 3 maanden, op elk moment, ingaand op de 1e dag van de maand volgend op de kennisgeving.
  2. 9-jarig contract, verhuurder: opzegtermijn van 6 maanden om het contract te beëindigen op de vervaldatum (einde van de 9 jaar of van een driejaarlijkse periode).
  3. Kortlopend contract, huurder: opzegtermijn van 3 maanden + schadevergoeding van één maand huur bij vroegtijdige opzegging vóór de vervaldatum.
  4. Kortlopend contract, verhuurder: vroegtijdige opzegging zeer strikt gereglementeerd; de verhuurder kan het contract vóór het einde ervan enkel beëindigen in gevallen die limitatief in het decreet zijn voorzien.

De opzegging moet worden betekend per aangetekend schrijven, via gerechtsdeurwaarder of tegen ontvangstbewijs in handen overhandigd. Ze gaat in op de 1e dag van de maand volgend op de ontvangst.

Wat is de maximale huurwaarborg in Wallonië?

Het Waalse decreet van 15 maart 2018 regelt de huurwaarborg strikt. Deze is wettelijk niet verplicht, maar staat in quasi alle huurcontracten. Wanneer ze wordt geëist, is het bedrag geplafonneerd:

  1. Geblokkeerde geïndividualiseerde rekening: maximum 2 maanden huur exclusief kosten.
  2. Bankwaarborg of waarborg via het OCMW: maximum 3 maanden huur exclusief kosten.

Voor een huurcontract voor de hoofdverblijfplaats moet de waarborg op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder worden geplaatst. De gegenereerde interest op deze rekening komt aan de huurder toe. Ze kan in geen geval worden gebruikt om lopende huren te betalen: ze dekt enkel de tekortkomingen vastgesteld bij het einde van het huurcontract (huurschade, onbetaalde kosten, niet betaalde huren).

Sinds 3 mei 2021 is een lening tegen nultarief toegankelijk bij de Waalse Maatschappij voor Sociaal Krediet om huurders te helpen deze waarborg samen te stellen, wat de toegang tot huisvesting voor huishoudens met bescheiden inkomens concreet vergemakkelijkt.

Hoe werkt de indexatie van de huur in Wallonië?

Elk jaar, op de verjaardag van het huurcontract, kan de Waalse verhuurder de aanpassing van de huur aan de evolutie van de kosten van levensonderhoud vragen. De indexatie is gebaseerd op de bruto gezondheidsindex die maandelijks door Statbel wordt gepubliceerd.

De toegepaste formule is:

Geïndexeerde huur = basishuur × (nieuwe gezondheidsindex ÷ aanvangsgezondheidsindex)

Verschillende voorwaarden zijn cumulatief:

  1. Het huurcontract moet geregistreerd zijn bij de FOD Financiën binnen de 2 maanden na de ondertekening: zonder registratie verliest de verhuurder zijn recht op indexatie.
  2. De indexatie moet schriftelijk worden aangevraagd aan de huurder; ze is niet automatisch.
  3. De terugwerkende kracht is beperkt tot de laatste 3 maanden: een verhuurder die vergeet de indexatie aan te vragen kan slechts de 3 maanden voorafgaand aan zijn schriftelijke aanvraag recupereren.

In 2026 is een nieuwe basis van de gezondheidsindex (2025 = 100) in werking getreden, en de beperkingen in verband met het EPC-certificaat (van toepassing tussen november 2022 en oktober 2023) zijn niet langer van kracht: de regel is weer uniform geworden voor alle Waalse woningen.

Wat zijn de verplichtingen van de Waalse verhuurder?

Het Waalse decreet legt de verhuurder verschillende dwingende verplichtingen op:

  1. Een conforme woning leveren: de woning moet voldoen aan de minimale normen voor gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid vastgesteld door het CWLHD. Ze moet structureel stabiel, waterdicht, geventileerd en uitgerust met conforme elektrische installaties zijn.
  2. Een schriftelijk huurcontract overhandigen: het schriftelijke huurcontract is verplicht in Wallonië; een origineel exemplaar moet aan elke partij worden overhandigd.
  3. Het huurcontract registreren: de registratie is kosteloos en moet plaatsvinden binnen de 2 maanden na de ondertekening. Dit is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Een niet-geregistreerd huurcontract ontneemt de eigenaar zijn recht op indexatie en stelt de huurder in staat de woning te verlaten zonder opzegtermijn of schadevergoeding.
  4. Waarborg tegen gebreken: de verhuurder is gebonden aan een waarborg voor verborgen gebreken en mag de woning niet wijzigen zonder toestemming van de huurder.
  5. De grote herstellingen uitvoeren: structurele werkzaamheden (dak, dragende muren, belangrijkste verwarmingsinstallaties) zijn de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Wat zijn de verplichtingen van de Waalse huurder?

In ruil daarvoor is de huurder gebonden aan verschillende verplichtingen:

  1. De huur en de kosten betalen op de in het contract afgesproken datum.
  2. Een brandverzekering afsluiten: in Wallonië is de huurder verplicht een verzekering af te sluiten die de huurrisico's dekt. Als deze verplichting niet wordt nagekomen, kan de eigenaar de kosten ervan aan de huurder aanrekenen.
  3. De woning als een goed huisvader gebruiken: lopend onderhoud, kleine herstellingen, respect voor de buurt.
  4. De woning in goede staat teruggeven aan het einde van het huurcontract, rekening houdend met de normale slijtage.
  5. Niet onderverhuren zonder toestemming: elke onderverhuring vereist de voorafgaande en schriftelijke toestemming van de verhuurder.

Hoe kan een Waalse huurder zijn betalingsbetrouwbaarheid bewijzen?

In een Waalse huurmarkt waar, volgens de Barometer Federia/CIB 2025, de gemiddelde huur van een nieuw contract 879 € in Wallonië bedraagt (+6,2% op een jaar), is de concurrentie tussen kandidaat-huurders hevig. Geconfronteerd met de druk van de selectie zoeken steeds meer huurders naar manieren om zich op een transparante en eerlijke manier te onderscheiden.

Precies daarom heeft ImmoTecto twee tools ontwikkeld op initiatief van de huurder:

De TectoPass is een gecertificeerd, draagbaar huurpaspoort in PDF-formaat dat onmiddellijk via QR-code kan worden geraadpleegd, zonder dat het makelaarskantoor of de eigenaar een ImmoTecto-account hoeft aan te maken. Het bevat de TectoScore, de gevalideerde documenten, de borgstellers en de geschiedenis van de betalingsstiptheid. De huurder kiest sectie per sectie wat hij deelt: de professional ziet alleen wat de huurder heeft geaccepteerd om zichtbaar te maken.

De TectoScore is een betrouwbaarheidsscore voor huurders die uitsluitend wordt berekend op basis van werkelijk waargenomen huurbetalingen: heeft hij zijn huur betaald, op de geplande datum? We analyseren nooit de inkomsten, het spaargeld, het banksaldo, het type contract, de nationaliteit, de leeftijd of het geslacht. De score wordt gepresenteerd op een schaal van 0 tot 100, verrijkt met loyaliteitsniveaus die de ouderdom van de geschiedenis waarderen, en uitgedrukt in duidelijke labels (Uitstekend, Zeer goed, Goed, Gemiddeld, Te verbeteren). Drie cumuleerbare verzamelkanalen maken het mogelijk het Gecertificeerd niveau te bereiken: Open Banking (PSD2, alleen-lezen), import van bankrekeninguittreksels (PDF/CSV geanalyseerd door AI) en geverifieerde bankschermafbeeldingen.

In overeenstemming met de Belgische antidiscriminatiewet en de RGPD wordt de TectoScore nooit gepresenteerd als het enige selectiecriterium. De huurder heeft recht op uitleg, betwisting en menselijke herziening (art. 22 RGPD). Alle toegang tot gegevens is beperkt en getraceerd.

Deze tools zijn gratis voor de huurder, zonder abonnement. Eigenaars en makelaars beschikken over aangepaste formules om de TectoPass van hun kandidaten te raadplegen, zie onze tarieven.

Om de specifieke kenmerken van het huurrecht in de drie Belgische gewesten te begrijpen en te vergelijken, raadpleeg ook ons artikel over het Belgische huurrecht en de regionale verschillen.

Conclusie: het Waalse huurcontract beheersen om met vertrouwen te verhuren

Of u nu huurder of eigenaar bent in Wallonië, het kennen van de regels van het decreet van 15 maart 2018, types huurcontracten, opzegtermijnen, huurwaarborg geplafonneerd op 2 maanden, indexatie voorwaardelijk aan registratie, is essentieel om geschillen te vermijden en de huurrelatie te beveiligen.

Voor Waalse huurders is het vandaag mogelijk een solide en transparant dossier op te bouwen zonder te wachten tot de eigenaar erom vraagt. Stel nu uw TectoPass en uw TectoScore samen, gratis, en benader elke kandidatuur met een concreet en verifieerbaar voordeel.

Veelgestelde vragen

Wat is de normale duur van een huurcontract voor de hoofdverblijfplaats in Wallonië?

In Wallonië bedraagt de normale duur van een huurcontract voor de hoofdverblijfplaats 9 jaar. Er bestaat ook het kortlopende huurcontract (maximum 3 jaar, verlengbaar binnen de limiet van 3 jaar in totaal) en het glijdende huurcontract, een sociaal mechanisme gereserveerd voor huishoudens in een precaire situatie die begeleiding genieten van een erkende operator.

Wat is de opzegtermijn voor de huurder om een woning in Wallonië te verlaten?

Voor een 9-jarig contract kan de Waalse huurder op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden, ingaand op de 1e van de maand volgend op de kennisgeving. Voor een kortlopend contract dat vóór de vervaldatum wordt opgezegd, moet hij bovendien een schadevergoeding van één maand huur betalen.

Is de huurwaarborg verplicht in Wallonië?

Nee, de huurwaarborg is wettelijk niet verplicht in Wallonië, maar staat in quasi alle contracten. Wanneer ze wordt geëist, beperkt het Waalse decreet van 15 maart 2018 deze tot 2 maanden huur exclusief kosten (geblokkeerde rekening) of 3 maanden (bankwaarborg of OCMW).

Kan een Waalse eigenaar de huur indexeren zonder het huurcontract te registreren?

Nee. De registratie van het huurcontract bij de FOD Financiën is een voorafgaande en verplichte voorwaarde om de huur in Wallonië te kunnen indexeren. Een niet-geregistreerd huurcontract ontneemt de verhuurder dit recht, en de huurder kan elke indexatie weigeren.

Hoe kan een Waalse huurder zijn betalingsbetrouwbaarheid aan een eigenaar bewijzen?

Dankzij de TectoPass en de TectoScore van ImmoTecto, beide gratis voor de huurder. De TectoScore wordt uitsluitend berekend op basis van werkelijk waargenomen huurbetalingen (Open Banking PSD2, imports of screenshots). De TectoPass is een gecertificeerd PDF-paspoort, raadpleegbaar via QR-code, waarbij de huurder zelf kiest wat hij deelt. Het is een vrijwillige aanpak, op initiatief van de huurder, conform de RGPD en de Belgische antidiscriminatiewet.

Bronnen

Ontdek hoe Immotecto u kan helpen

Mijn gratis account aanmaken
Huurcontract hoofdverblijfplaats Wallonië: complete gids 2026 | IMMOTECTO