« U mag dat niet vragen voor de bezichtiging »: wat het recht werkelijk zegt, in Europa

« U mag dat niet vragen voor de bezichtiging »: wat het recht werkelijk zegt, in Europa

Overal waar we met makelaars spreken, komt dezelfde bezwaar terug: in Europa mag een professional niet naar de financiële gegevens van een kandidaat vragen vóór de woningbezichtiging. Dat klopt, en dat betwisten we niet. Maar deze regel heeft betrekking op wat het makelaarskantoor vraagt, niet op de handeling van een kandidaat die zijn dossier samenstelt en ervoor kiest dit te delen. Het onderscheid geldt in de zeven landen waar ImmoTecto actief is, onder één voorwaarde die we graag zwart op wit zetten.

De regel kadert de vraag van het kantoor, niet de handeling van de kandidaat

Wanneer het makelaarskantoor of de verhuurder vraagt om documenten in een verhuurprocedure, zijn het tijdschema en de inhoud omkaderd. Vóór de bezichtiging mag men doorgaans enkel een naam en contactgegevens opvragen. Pas daarna, in de selectiefase, mogen bewijzen van inkomsten worden gevraagd.

De situatie van een platform is anders. Hier vraagt het kantoor niets. Het is de kandidaat die op eigen initiatief zijn dossier samenstelt en besluit dit te presenteren. Deze verschuiving, van de relatie verhuurder-kandidaat naar de relatie platform-gebruiker, is reëel. Maar het doet het recht niet verdwijnen: boven de nationale regels geldt in alle zeven landen een gemeenschappelijke tekst, de RGPD. Deze legt op dat elke gegevensverzameling proportioneel blijft met het doel. De juiste formulering is dus nooit « er geldt niets », maar « niets verbiedt een dossier dat proportioneel is met zijn doel ».

Dit principe wordt al door meerdere staten opgelegd

Het meest opmerkelijke is dat « de kandidaat levert zelf zijn gegevens aan » geen trucje is dat wij verzonnen hebben. Het is het mechanisme dat verschillende nationale wetgevingen expliciet opleggen.

• In Nederland schrijft de regering, in antwoord op Kamervragen over de Wet goed verhuurderschap van 2023, dat inkomensgegevens « door de huurder zelf moeten worden aangeleverd », en dat de huurder door deze aanlevering toestemming geeft voor de verwerking.
• In Duitsland mag de verhuurder niet zelf de SCHUFA of een gelijkaardige instelling raadplegen. Het is aan de kandidaat om zijn eigen attest aan te leveren. Het Duitse recht legt dus structureel op dat de kandidaat het bewijs aanlevert.
• In België erkent de gegevensbeschermingsautoriteit sinds 2009 dat kandidaten « soms spontaan » hun documenten overhandigen om hun kansen te maximaliseren.

Drie staten, drie manieren om hetzelfde te zeggen: het is aan de kandidaat om zijn dossier samen te stellen en te beheren. Dat is precies de architectuur van ImmoTecto. De kandidaat stelt zijn TectoDossier samen, verkrijgt zijn TectoPass en kiest ervoor dit te presenteren.

Beter nog: staten hebben hun eigen dossierplatform gebouwd

Twee landen volstaan niet met het principe te erkennen, ze hebben het zelf geïmplementeerd.

In Frankrijk heeft de staat DossierFacile gecreëerd, een gratis overheidsdienst waar de kandidaat zijn digitaal huurdossier samenstelt, laat verifiëren en vervolgens deelt via een beveiligde link. In Luxemburg stelt het RENLA de kandidaat in staat zich te registreren en zijn stukken online door te sturen via MyGuichet.lu, voor het segment van betaalbare huisvesting.

Het model van het digitaal huurdossier dat door de kandidaat wordt samengesteld, is dus geen grijze zone. Het wordt al gedragen door de overheden. Wij plaatsen ons in dezelfde logica, met een extra bouwsteen voor betalingsbetrouwbaarheid.

De Europa-rondgang, in het kort

• België (actieve markt): drie regionale regelingen (Vlaamse Woninghuurdecreet, Brusselse Huisvestingscode met wettelijk tijdschema in drie fasen, Waals decreet met lijst van acht gegevens). De GBA erkent de spontane aanlevering, maar herinnert eraan dat dit nooit ontslaat van de RGPD.
• Frankrijk (actieve markt): het decreet van 2015 stelt een limitatieve lijst vast van documenten die een verhuurder mag opvragen, op straffe van boete. Een ruw bankafschrift staat daar niet op, en dat respecteren we nauwgezet.
• Duitsland: geen vastgelegde wettelijke lijst, maar een richtsnoer van de gegevensbeschermingsautoriteiten, geactualiseerd in 2026, die het proces in drie fasen structureert en het bewijs aan de kandidaat toevertrouwt.
• Spanje: de rechtsgrond voor de verwerking van gegevens die nodig zijn voor de huurovereenkomst is de uitvoering van het contract. De autoriteit benadrukt minimalisatie, want een volledig loonstrookje bevat veel meer dan wat nuttig is.
• Portugal: geen gedetailleerde sectordoctrine, maar de gemeenschappelijke basis van de RGPD is van rechtswege van toepassing, zoals overal in de Unie.
• Nederland: de wet van 2023 legt een transparante en niet-discriminerende selectieprocedure op en vertrouwt de kandidaat de aanlevering van zijn inkomensgegevens toe.
• Luxemburg: geen lijst zo gedetailleerd als in Frankrijk, het minimaliseringsbeginsel overheerst, en het publieke RENLA toont aan dat het door de kandidaat samengestelde dossier een erkend model is.

De enige rode lijn, overal dezelfde: proportionaliteit

Het zou oneerlijk zijn bij de geruststellende vaststelling te blijven. Het feit dat een kandidaat zijn documenten zelf aanlevert, maakt de verzameling niet « automatisch » conform. De Belgische toezichthouder zegt dit letterlijk, en de logica geldt in alle zeven landen.

Wij nemen dit volledig voor onze rekening. ImmoTecto is verwerkingsverantwoordelijke in de zin van de RGPD. Als zodanig garanderen wij een bepaald doel, minimalisering van gegevens, een duidelijke rechtsgrond, korte bewaartermijnen en volledig uitoefenbare rechten. De TectoPass blijft gericht op wat zijn doel dient, want een ophoping van overigens onschuldige gegevens kan ophouden proportioneel te zijn.

Een vocabulairepunt dat niet cosmetisch is: overal is alleen het bedrag van de inkomsten relevant, nooit hun aard of bron. Een kandidaat afwijzen omdat hij een vervangingsinkomen, werkloosheidsuitkering, sociale bijstand of pensioen ontvangt, is discriminerend in alle zeven landen. Daarom meet ImmoTecto de werkelijke betalingsbetrouwbaarheid, en niet een type inkomen. We doen geen kredietscoring en vellen geen oordeel over de herkomst van iemands inkomsten.

Men vergelijkt ons soms met het openen van een bankrekening, waar u om een identiteitsbewijs wordt gevraagd. Het beeld is nuttig maar verdient een verduidelijking. De bank heeft de wettelijke verplichting deze documenten te verzamelen. Een huurplatform heeft geen enkele dergelijke verplichting. De goede formulering is dus eenvoudig: net zoals een onlinedienst zijn gebruikers kan vragen hun identiteit te verifiëren, kan een platform hen vragen een huurdossier samen te stellen, zolang dat dossier proportioneel blijft met zijn doel.

Wat we nooit doen: toegang geven tot uw rekeningen

Om een reële betalingshistoriek vast te stellen, is de meest betrouwbare weg de bankverbinding via Open Banking, omkaderd door de Europese richtlijn PSD2 en uitgevoerd door een erkende dienstverlener. De gegevens komen rechtstreeks van de bank, onder sterke authenticatie, wat het risico op valse documenten uitsluit.

Hier komt het beslissende nuance, en het maakt het verschil tussen conform en niet-conform, met name in Nederland waar de autoriteit dit expliciet heeft gesteld. Een makelaarskantoor krijgt nooit toegang tot de rekeningen van de kandidaat, noch zijn afschriften. De kandidaat genereert zelf een bewijs van betalingsbetrouwbaarheid en deelt alleen dat bewijs. De verbinding blijft facultatief, met een alternatieve route die echt bruikbaar is, en de toestemming is herroepbaar op elk moment. Zonder deze waarborgen zou de toestemming niet « vrij » zijn in de zin van de RGPD, en wij willen het niet anders.

Wat een makelaarskantoor hieruit kan onthouden

Het uitgangsbezwaar is juist, en we zeggen dat liever dan het te omzeilen. De regel van « geen financiële gegevens vóór de bezichtiging » kadert wat het kantoor mag vragen. Het regelt geen dossier dat een kandidaat heeft samengesteld en ervoor gekozen heeft te delen, op voorwaarde dat het platform de RGPD van begin tot eind respecteert. Dat is wat wij doen, in alle zeven landen.

Onze positie is niet « we hebben het recht ondanks de regels ». Die is solider dan dat: wij zijn afgestemd op wat de toezichthouders, en zelfs sommige staten, al vragen, namelijk dat de kandidaat zijn dossier samenstelt en beheerst. Een makelaarskantoor dat een TectoPass raadpleegt, bekijkt verifieerbare informatie, gericht op betalingsbetrouwbaarheid, zonder ooit de lijn van discriminatie te overschrijden.