«Não pode pedir isso antes da visita»: o que a lei diz realmente, na Europa

«Não pode pedir isso antes da visita»: o que a lei diz realmente, na Europa

Sempre que falamos com agências imobiliárias, a mesma objeção surge: na Europa, um profissional não pode exigir as informações financeiras de um candidato antes da visita ao imóvel. É verdade, e não contestamos isso. Mas esta regra visa o que a agência pede, não a iniciativa de um candidato que constitui o seu dossiê e escolhe partilhá-lo. A distinção mantém-se nos sete países onde a ImmoTecto opera, sob uma condição que preferimos escrever preto no branco.

A regra enquadra o pedido da agência, não a iniciativa do candidato

Quando é a agência ou o senhorio que pede documentos num processo de arrendamento, o calendário e o conteúdo são regulamentados. Antes da visita, em geral só se pode solicitar um nome e um meio de contacto. Só depois, na fase de seleção, é que as provas de rendimentos podem ser solicitadas.

O caso de um portal é diferente. Aqui, não é a agência que solicita. É o candidato que, por iniciativa própria, constitui o seu dossiê e decide apresentá-lo. Esta mudança, da relação senhorio-candidato para a relação portal-utilizador, é real. Mas não faz desaparecer o direito: acima das regras nacionais, um texto comum aplica-se nos sete países, o RGPD. Exige que qualquer recolha permaneça proporcional à sua finalidade. A fórmula correta nunca é, portanto, «nada se aplica», mas sim «nada proíbe um dossiê proporcional à sua finalidade».

Este princípio, vários Estados já o impõem

O mais notável é que «o candidato fornece ele próprio os seus dados» não é um estratagema que teríamos inventado. É o mecanismo que vários direitos nacionais impõem explicitamente.

• Nos Países Baixos, em resposta a questões parlamentares sobre a lei de 2023 sobre o bom senhorio, o governo escreve que os dados de rendimentos «devem ser fornecidos pelo próprio arrendatário», e que ao fornecê-los, este consente no seu tratamento.
• Na Alemanha, o senhorio não pode consultar diretamente a SCHUFA ou um organismo equivalente. Cabe ao candidato produzir a sua própria declaração. O direito alemão impõe, portanto, estruturalmente que seja o candidato a apresentar a prova.
• Na Bélgica, a autoridade de proteção de dados reconhece desde 2009 que os candidatos «fornecem por vezes espontaneamente» os seus documentos para maximizar as suas hipóteses.

Três Estados, três maneiras de dizer a mesma coisa: cabe ao candidato constituir e controlar o seu dossiê. É exatamente a arquitetura da ImmoTecto. O candidato monta o seu TectoDossier, obtém o seu TectoPass e escolhe apresentá-lo.

Melhor ainda: Estados construíram o seu próprio portal de dossiês

Dois países não se limitam a reconhecer o princípio, implementaram-no eles próprios.

Em França, o Estado criou o DossierFacile, um serviço público gratuito onde o candidato constitui o seu dossiê de arrendamento digital, fá-lo verificar e depois partilha-o através de um link seguro. No Luxemburgo, o RENLA permite ao candidato inscrever-se e transmitir os seus documentos online através do MyGuichet.lu, no segmento da habitação acessível.

O modelo do dossiê de arrendamento digital constituído pelo candidato não é, portanto, uma zona cinzenta. Já é apoiado pelas autoridades públicas. Posicionamo-nos na mesma lógica, com um elemento adicional de fiabilidade de pagamento.

A volta pela Europa, em resumo

• Bélgica (mercado ativo): três regimes regionais (Woninghuurdecreet flamengo, Código de Habitação de Bruxelas com calendário legal em três tempos, decreto valão com lista de oito dados). A APD reconhece o fornecimento espontâneo, lembrando sempre que isso nunca dispensa o RGPD.
• França (mercado ativo): o decreto de 2015 fixa uma lista limitativa dos documentos exigíveis por um senhorio, sob pena de multa. Um extrato de conta bancária bruto não consta dessa lista, e é um ponto que respeitamos escrupulosamente.
• Alemanha: sem lista legal fixa, mas uma orientação das autoridades de proteção de dados, atualizada em 2026, que estrutura o processo em três fases e confia a prova ao candidato.
• Espanha: a base legal do tratamento dos dados necessários ao arrendamento é a execução do contrato. A autoridade insiste na minimização, pois um recibo de vencimento completo contém muito mais do que o necessário.
• Portugal: sem doutrina setorial detalhada, mas a base comum do RGPD aplica-se plenamente, como em toda a União.
• Países Baixos: a lei de 2023 impõe um processo de seleção transparente e não discriminatório, e confia ao candidato o fornecimento dos seus dados de rendimentos.
• Luxemburgo: sem lista tão detalhada como em França, o princípio da minimização governa, e o RENLA público mostra que o dossiê constituído pelo candidato é um modelo reconhecido.

A única linha vermelha, igual em todo o lado: a proporcionalidade

Seria desonesto parar na constatação tranquilizadora. O facto de um candidato fornecer os seus documentos por iniciativa própria não torna «automaticamente» a recolha conforme. O regulador belga diz-o palavra por palavra, e a lógica vale nos sete países.

Assumimo-lo plenamente. A ImmoTecto é responsável pelo tratamento no sentido do RGPD. Nessa qualidade, garantimos uma finalidade determinada, a minimização dos dados, uma base legal clara, prazos de conservação curtos e direitos plenamente exercíveis. O TectoPass mantém-se centrado no que serve o seu objetivo, pois uma acumulação de dados, mesmo que inofensivos, pode deixar de ser proporcional.

Um ponto de vocabulário que não é cosmético: em todo o lado, só o montante dos rendimentos é relevante, nunca a sua natureza nem a sua fonte. Excluir um candidato porque recebe um rendimento de substituição, subsídio de desemprego, ajuda social, pensão, é discriminatório nos sete países. É por isso que a ImmoTecto mede a fiabilidade de pagamento real, e não um tipo de rendimento. Não fazemos pontuação de crédito nem emitimos qualquer juízo sobre a origem dos rendimentos de uma pessoa.

Comparam-nos por vezes à abertura de uma conta bancária, onde lhe pedem um documento de identificação. A imagem é útil, mas merece uma precisão. O banco tem a obrigação legal de recolher esses documentos. Um portal de arrendamento não tem qualquer obrigação desse tipo. A fórmula correta é, portanto, simples: da mesma forma que um serviço online pode pedir aos seus utilizadores que verifiquem a sua identidade, um portal pode pedir-lhes que constituam um dossiê de arrendamento, desde que esse dossiê permaneça proporcional à sua finalidade.

O que nunca fazemos: dar acesso às suas contas

Para estabelecer um histórico de pagamento real, a via mais fiável é a ligação bancária via Open Banking, enquadrada pela diretiva europeia PSD2 e operada por um prestador autorizado. Os dados vêm diretamente do banco, sob autenticação forte, o que elimina o risco de documentos falsos.

Eis a nuance decisiva, e ela faz a diferença entre conforme e não conforme, nomeadamente nos Países Baixos onde a autoridade a explicitou. Uma agência nunca recebe acesso às contas do candidato, nem aos seus extratos. O candidato gera uma prova de fiabilidade de pagamento e apenas partilha essa prova. A ligação permanece facultativa, com um percurso alternativo realmente utilizável, e o consentimento é revogável a qualquer momento. Sem estas salvaguardas, o consentimento não seria «livre» no sentido do RGPD, e não o queremos de outra forma.

O que uma agência pode reter disto

A objeção inicial é justa, e preferimos dizê-lo em vez de a contornar. A regra do «sem finanças antes da visita» enquadra o que a agência pode pedir. Não rege um dossiê que um candidato constituiu e escolheu partilhar, desde que a plataforma respeite o RGPD de ponta a ponta. É isso que fazemos, nos sete países.

A nossa posição não é «temos o direito apesar das regras». É mais sólida do que isso: estamos alinhados com o que os reguladores, e até alguns Estados, já exigem, ou seja, que seja o candidato a constituir e controlar o seu dossiê. Uma agência que consulta um TectoPass vê uma informação verificável, centrada na fiabilidade de pagamento, sem nunca ultrapassar a linha da discriminação.