«No puede pedir eso antes de la visita»: lo que dice realmente el derecho en Europa

«No puede pedir eso antes de la visita»: lo que dice realmente el derecho en Europa

En todas partes donde hablamos con agencias inmobiliarias, surge la misma objeción: en Europa, un profesional no puede reclamar la información financiera de un candidato antes de la visita del inmueble. Es cierto, y no lo cuestionamos. Pero esta regla se refiere a lo que la agencia solicita, no a la iniciativa de un candidato que elabora su expediente y decide compartirlo. La distinción se mantiene en los siete países donde ImmoTecto opera, con una condición que preferimos dejar por escrito.

La norma regula la solicitud de la agencia, no la iniciativa del candidato

Cuando es la agencia o el arrendador quien solicita documentos en un procedimiento de alquiler, el calendario y el contenido están regulados. Antes de la visita, generalmente solo se puede reclamar un nombre y un medio de contacto. Solo después, en la fase de selección, se pueden solicitar las pruebas de ingresos.

El caso de un portal es diferente. Aquí, no es la agencia quien reclama. Es el candidato quien, por iniciativa propia, prepara su expediente y decide presentarlo. Este desplazamiento, de la relación arrendador-candidato hacia la relación portal-usuario, es real. Pero no hace desaparecer el derecho: por encima de las normas nacionales, un texto común se aplica en los siete países, el RGPD. Este impone que toda recogida sea proporcionada a su finalidad. Por tanto, la fórmula correcta nunca es «nada se aplica», sino «nada prohíbe un expediente proporcionado a su finalidad».

Este principio, varios Estados ya lo imponen

Lo más llamativo es que «el candidato proporciona él mismo sus datos» no es un truco que hayamos inventado. Es el mecanismo que varios derechos nacionales imponen explícitamente.

• En los Países Bajos, en respuesta a preguntas parlamentarias sobre la ley de 2023 del buen arrendador, el gobierno escribe que los datos de ingresos «deben ser proporcionados por el propio inquilino», y que al proporcionarlos, este consiente su tratamiento.
• En Alemania, el arrendador no puede consultar él mismo la SCHUFA u organismo equivalente. Corresponde al candidato aportar su propio certificado. El derecho alemán impone, por tanto, estructuralmente que sea el candidato quien aporte la prueba.
• En Bélgica, la autoridad de protección de datos reconoce desde 2009 que los candidatos «entregan a veces espontáneamente» sus documentos para maximizar sus posibilidades.

Tres Estados, tres maneras de decir lo mismo: corresponde al candidato elaborar y controlar su expediente. Es exactamente la arquitectura de ImmoTecto. El candidato prepara su TectoDossier, obtiene su TectoPass y decide presentarlo.

Mejor aún: algunos Estados han creado su propio portal de expedientes

Dos países no se conforman con reconocer el principio, lo han puesto en práctica ellos mismos.

En Francia, el Estado ha creado DossierFacile, un servicio público gratuito donde el candidato elabora su expediente de alquiler digital, lo hace verificar y luego lo comparte mediante un enlace seguro. En Luxemburgo, el RENLA permite al candidato inscribirse y transmitir sus documentos en línea a través de MyGuichet.lu, en el segmento de vivienda asequible.

Por tanto, el modelo del expediente de inquilino digital elaborado por el candidato no es una zona gris. Ya cuenta con el respaldo de los poderes públicos. Nos situamos en la misma lógica, con un elemento adicional de fiabilidad de pago.

El recorrido europeo, en resumen

• Bélgica (mercado activo): tres regímenes regionales (Woninghuurdecreet flamenco, Código bruselense de vivienda con calendario legal en tres fases, decreto valón con lista de ocho datos). La APD reconoce el suministro espontáneo, recordando al mismo tiempo que nunca exime del RGPD.
• Francia (mercado activo): el decreto de 2015 establece una lista limitativa de documentos exigibles por un arrendador, bajo pena de multa. Un extracto bancario completo no figura en ella, y es un punto que respetamos escrupulosamente.
• Alemania: sin lista legal fija, pero con una orientación de las autoridades de protección de datos, actualizada en 2026, que estructura el proceso en tres fases y confía la prueba al candidato.
• España: la base legal del tratamiento de datos necesarios para el contrato de arrendamiento es la ejecución del contrato. La autoridad insiste en la minimización, ya que una nómina completa contiene mucho más de lo que es útil.
• Portugal: sin doctrina sectorial detallada, pero la base común del RGPD se aplica de pleno derecho, como en toda la Unión.
• Países Bajos: la ley de 2023 impone un procedimiento de selección transparente y no discriminatorio, y confía al candidato el suministro de sus datos de ingresos.
• Luxemburgo: sin lista tan detallada como en Francia, rige el principio de minimización, y el RENLA público demuestra que el expediente elaborado por el candidato es un modelo reconocido.

La única línea roja, la misma en todas partes: la proporcionalidad

Sería deshonesto detenerse en la constatación tranquilizadora. El hecho de que un candidato proporcione sus documentos por sí mismo no hace que la recogida sea «automáticamente» conforme. El regulador belga lo dice literalmente, y la lógica es válida en los siete países.

Lo asumimos plenamente. ImmoTecto es responsable del tratamiento en el sentido del RGPD. A este título, garantizamos una finalidad determinada, la minimización de datos, una base legal clara, plazos de conservación breves y derechos plenamente ejercitables. El TectoPass se centra en lo que sirve a su objetivo, porque una acumulación de datos por otra parte anodinos puede dejar de ser proporcionada.

Un punto de vocabulario que no es cosmético: en todas partes, solo el importe de los ingresos es pertinente, nunca su naturaleza ni su origen. Descartar a un candidato porque percibe un ingreso de sustitución, desempleo, ayuda social, pensión, es discriminatorio en los siete países. Por eso ImmoTecto mide la fiabilidad de pago real, y no un tipo de ingreso. No hacemos scoring de crédito ni emitimos ningún juicio sobre el origen de los recursos de una persona.

A veces se nos compara con la apertura de una cuenta bancaria, donde se pide un documento de identidad. La imagen es útil pero merece una precisión. El banco tiene la obligación legal de recabar esos documentos. Un portal de alquiler no tiene ninguna obligación de este tipo. Por tanto, la fórmula correcta es simple: de la misma manera que un servicio en línea puede pedir a sus usuarios que verifiquen su identidad, un portal puede pedirles que elaboren un expediente de inquilino, siempre que dicho expediente sea proporcionado a su finalidad.

Lo que nunca hacemos: dar acceso a vuestras cuentas

Para establecer un historial de pago real, la vía más fiable es la conexión bancaria a través de Open Banking, regulada por la directiva europea PSD2 y operada por un proveedor autorizado. Los datos provienen directamente del banco, con autenticación reforzada, lo que elimina el riesgo de documentos falsos.

He aquí el matiz decisivo, y marca la diferencia entre conforme y no conforme, especialmente en los Países Bajos, donde la autoridad lo ha planteado explícitamente. Una agencia nunca recibe acceso a las cuentas del candidato ni a sus extractos. El candidato, por su parte, genera una prueba de fiabilidad de pago y solo comparte dicha prueba. La conexión sigue siendo facultativa, con un itinerario alternativo realmente utilizable, y el consentimiento es revocable en cualquier momento. Sin estas salvaguardas, el consentimiento no sería «libre» en el sentido del RGPD, y no lo queremos de otra manera.

Lo que una agencia puede retener de esto

La objeción inicial es correcta, y preferimos decirlo en lugar de eludirla. La regla del «no pedir datos financieros antes de la visita» regula lo que la agencia puede solicitar. No rige un expediente que un candidato ha elaborado y decidido compartir, siempre que la plataforma respete el RGPD de principio a fin. Esto es lo que hacemos, en los siete países.

Nuestra posición no es «tenemos derecho a pesar de las normas». Es más sólida que eso: estamos alineados con lo que los reguladores, e incluso algunos Estados, ya exigen, a saber, que sea el candidato quien elabore y controle su expediente. Una agencia que consulta un TectoPass examina una información verificable, centrada en la fiabilidad de pago, sin cruzar nunca la línea de la discriminación.