« On ne peut pas demander les revenus avant la visite » : un agent a raison, et voici ce que ça change (ou pas) pour ImmoTecto

« On ne peut pas demander les revenus avant la visite » : un agent a raison, et voici ce que ça change (ou pas) pour ImmoTecto

Un agent immobilier néerlandophone nous a adressé récemment une objection précise : en Belgique, on ne peut pas réclamer les informations financières d'un candidat avant la visite du bien. Il a raison. Sur ce point, la règle est claire et nous ne la contestons pas. Mais elle ne remet pas en cause le fonctionnement d'ImmoTecto, et il vaut la peine d'expliquer pourquoi, sans raccourci.

La règle existe vraiment, et elle diffère selon la région

Quand c'est l'agence ou le bailleur qui demande des documents dans une procédure de location, le calendrier est encadré. Avant la visite, on ne peut réclamer qu'un nom et un moyen de contact. Ce n'est qu'ensuite, au stade de la sélection, que les preuves de ressources peuvent être sollicitées.

Le socle est régional :

• À Bruxelles, le Code du logement (art. 200ter) fixe une liste limitative et un calendrier en trois temps : coordonnées avant la visite, montant des ressources et taille du ménage à l'appui de la candidature, pièces d'identité et état civil seulement pour le candidat sélectionné.
• En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 énumère huit données exigibles, dont la preuve du paiement des trois derniers loyers.
• En Flandre, le Woninghuurdecreet (art. 7) pose un principe de nécessité, sans liste ni calendrier légal daté. La règle « coordonnées avant la visite, revenus après » y est une bonne pratique déontologique confirmée par l'autorité de protection des données, pas un article de loi précis.

Notre agent néerlandophone décrit donc exactement la règle qui le concerne. Le point important, c'est de savoir qui elle vise.

Cette règle encadre la demande de l'agence, pas le dossier constitué par le candidat

La logique du calendrier protège le candidat contre une agence qui exigerait trop, trop tôt. Elle répond à une situation où c'est le professionnel qui réclame.

Le cas d'ImmoTecto est différent. Ici, ce n'est pas l'agence qui demande. C'est le candidat qui, de sa propre initiative, constitue son dossier et choisit de le partager pour maximiser ses chances. L'autorité belge de protection des données a décrit ce phénomène dès 2009 : des candidats « remettent parfois spontanément » une série de documents pour s'assurer le maximum de chances d'obtenir le bien convoité.

C'est précisément notre modèle. Le candidat construit son TectoDossier, obtient son TectoPass, et le présente. L'agence, elle, ne mène pas d'enquête : elle consulte un dossier déjà constitué que le candidat a décidé de lui montrer.

La transparence, sans laquelle l'argument ne tiendrait pas

Il serait malhonnête de s'arrêter là, et le régulateur lui-même pose la limite dans la même phrase. Le fait qu'un candidat fournisse spontanément ses documents « ne rend pas automatiquement la collecte de ces données conforme » à la loi. Autrement dit : l'initiative du candidat lève la contrainte de calendrier qui pèse sur l'agence, mais elle n'exonère personne des principes de base.

Nous les assumons pleinement. ImmoTecto est responsable de traitement au sens du RGPD, et à ce titre nous garantissons une finalité déterminée, la minimisation des données, une base légale claire et des durées de conservation limitées. Le TectoPass reste volontairement ciblé sur ce qui sert son objet, parce qu'une accumulation de données par ailleurs anodines peut cesser d'être proportionnée.

Et nous ne prétendrons jamais qu'un partage volontaire « immunise » l'agence. L'agence reste responsable de sa décision de location. Elle ne peut refuser un candidat sur un motif protégé, quelle que soit la manière dont les informations lui sont parvenues. Sur ce terrain, notre positionnement aide plutôt qu'il ne nuit.

Pourquoi la « fiabilité de paiement » protège mieux qu'un jugement sur les revenus

Les trois régions convergent sur un point : seul le montant des ressources est pertinent, jamais leur nature ni leur source. Écarter un candidat parce qu'il perçoit un revenu de remplacement (chômage, CPAS, pension, invalidité) est discriminatoire.

C'est exactement pour cela qu'ImmoTecto mesure la fiabilité de paiement réelle, et non un type de revenu. Nous ne faisons pas de scoring de crédit et ne portons aucun jugement sur l'origine des ressources d'une personne. Le Tecto Score reflète un historique de paiement de loyer effectivement constaté. Une agence qui s'appuie sur cette information regarde un comportement de paiement démontré, pas une catégorie de revenu, ce qui la place du bon côté de la règle anti-discrimination.

Cette approche rejoint d'ailleurs ce que les juges valident. Le Conseil d'État a jugé en 2026 que l'exigence d'un revenu correspondant au triple du loyer et des charges n'est pas disproportionnée pour vérifier la capacité de payer, et ne constitue pas en soi une discrimination fondée sur la fortune. Ce qui est validé, c'est le critère du montant. Ce qui reste interdit, c'est la sélection sur la nature ou la source du revenu. La distinction est exactement celle sur laquelle nous bâtissons.

Open Banking : une preuve fiable, jamais une obligation

Pour établir un historique de paiement réel, la voie la plus fiable est la connexion bancaire via Open Banking, encadrée par la directive DSP2. Les données viennent directement de la banque, sous authentification forte, ce qui écarte le risque de faux documents. Notre partenaire d'agrégation est agréé et certifié DSP2 en Belgique.

Deux garde-fous, parce qu'ils sont la condition de la validité du dispositif :

• La connexion bancaire est facultative. Le candidat qui la refuse dispose d'un parcours réellement utilisable. Un consentement n'est « libre » que si le service ne le conditionne pas.
• Le consentement est révocable à tout moment, aussi simplement qu'il a été donné, et limité dans le temps.

Ce qu'une agence peut en retenir

L'objection de départ était juste, et nous préférons le dire plutôt que la contourner. La règle du « pas de finances avant la visite » encadre ce que l'agence peut demander. Elle ne régit pas un dossier qu'un candidat a constitué et choisi de partager de lui-même, à condition que la plateforme respecte le RGPD de bout en bout. C'est ce que nous faisons, et c'est ce qui permet à une agence d'utiliser un TectoPass en confiance : elle consulte une information vérifiable, centrée sur la fiabilité de paiement, sans jamais franchir la ligne de la discrimination.