„Das dürfen Sie vor der Besichtigung nicht verlangen" – was das Recht in Europa wirklich sagt

„Das dürfen Sie vor der Besichtigung nicht verlangen" – was das Recht in Europa wirklich sagt

Überall, wo wir mit Immobilienagenturen sprechen, kommt derselbe Einwand: In Europa darf ein Fachmann die finanziellen Informationen eines Interessenten nicht vor der Besichtigung der Immobilie verlangen. Das stimmt, und wir bestreiten das nicht. Doch diese Regel bezieht sich darauf, was die Agentur verlangt, nicht auf die Initiative eines Kandidaten, der sein Dossier zusammenstellt und es freiwillig teilt. Diese Unterscheidung gilt in den sieben Ländern, in denen ImmoTecto aktiv ist – unter einer Bedingung, die wir hier schwarz auf weiß festhalten möchten.

Die Regel regelt die Anfrage der Agentur, nicht die Initiative des Kandidaten

Wenn die Agentur oder der Vermieter in einem Mietverfahren Dokumente verlangt, sind Zeitpunkt und Inhalt rechtlich geregelt. Vor der Besichtigung darf in der Regel nur nach Name und Kontaktmöglichkeit gefragt werden. Erst danach, in der Auswahlphase, dürfen Einkommensnachweise angefordert werden.

Bei einem Portal ist die Situation anders. Hier verlangt nicht die Agentur. Es ist der Kandidat, der aus eigener Initiative sein Dossier zusammenstellt und sich entscheidet, es vorzulegen. Diese Verschiebung – von der Beziehung Vermieter-Kandidat zur Beziehung Portal-Nutzer – ist real. Aber sie lässt das Recht nicht verschwinden: Über den nationalen Regelungen steht in allen sieben Ländern ein gemeinsamer Text, die RGPD. Sie schreibt vor, dass jede Datenerhebung verhältnismäßig zu ihrem Zweck bleiben muss. Die richtige Formulierung lautet also niemals „es gilt nichts", sondern „nichts verbietet ein Dossier, das seinem Zweck angemessen ist".

Dieses Prinzip setzen mehrere Staaten bereits um

Das Bemerkenswerte ist: „Der Kandidat stellt seine Daten selbst zur Verfügung" ist kein Trick, den wir erfunden hätten. Es ist der Mechanismus, den mehrere nationale Rechtsordnungen ausdrücklich vorschreiben.

• In den Niederlanden schreibt die Regierung in Antworten auf parlamentarische Anfragen zum Gesetz über gute Vermieter von 2023, dass Einkommensdaten „vom Mieter selbst zur Verfügung gestellt werden müssen" und dass er durch diese Bereitstellung in deren Verarbeitung einwilligt.
• In Deutschland darf der Vermieter selbst keine Auskunft bei der SCHUFA oder einem vergleichbaren Institut einholen. Der Kandidat muss seine eigene Bescheinigung vorlegen. Das deutsche Recht schreibt also strukturell vor, dass der Kandidat den Nachweis erbringt.
• In Belgien erkennt die Datenschutzbehörde seit 2009 an, dass Kandidaten „manchmal spontan" ihre Unterlagen einreichen, um ihre Chancen zu maximieren.

Drei Staaten, drei Arten, dasselbe zu sagen: Es liegt am Kandidaten, sein Dossier zusammenzustellen und zu kontrollieren. Das ist genau die Architektur von ImmoTecto. Der Kandidat erstellt sein TectoDossier, erhält seinen TectoPass und entscheidet, ihn vorzulegen.

Besser noch: Staaten haben selbst eigene Dossier-Portale geschaffen

Zwei Länder begnügen sich nicht damit, das Prinzip anzuerkennen – sie haben es selbst umgesetzt.

In Frankreich hat der Staat DossierFacile geschaffen, einen kostenlosen öffentlichen Dienst, bei dem der Kandidat sein digitales Mietdossier zusammenstellt, prüfen lässt und dann über einen sicheren Link teilt. In Luxemburg ermöglicht RENLA dem Kandidaten, sich zu registrieren und seine Unterlagen online über MyGuichet.lu einzureichen, im Segment des bezahlbaren Wohnraums.

Das Modell des vom Kandidaten zusammengestellten digitalen Mietdossiers ist also keine Grauzone. Es wird bereits von öffentlichen Stellen getragen. Wir stellen uns in dieselbe Logik, mit einem zusätzlichen Baustein für Zahlungszuverlässigkeit.

Die Europa-Rundschau, kurz gefasst

• Belgien (aktiver Markt): drei regionale Regime (flämisches Woninghuurdecreet, Brüsseler Wohnungsgesetzbuch mit dreiphasigem Zeitplan, wallonisches Dekret mit Liste von acht Daten). Die APD erkennt die spontane Bereitstellung an, betont aber, dass dies nie von der RGPD befreit.
• Frankreich (aktiver Markt): Das Dekret von 2015 legt eine abschließende Liste der vom Vermieter verlandbaren Unterlagen fest, bei Strafe einer Geldbuße. Ein vollständiger Kontoauszug gehört nicht dazu – und das respektieren wir gewissenhaft.
• Deutschland: Keine gesetzlich festgelegte Liste, aber eine Orientierung der Datenschutzbehörden, 2026 aktualisiert, die den Prozess in drei Phasen strukturiert und die Beweislast dem Kandidaten überträgt.
• Spanien: Die Rechtsgrundlage für die Verarbeitung der für den Mietvertrag erforderlichen Daten ist die Vertragserfüllung. Die Behörde betont die Datenminimierung, da eine vollständige Gehaltsabrechnung weit mehr enthält als das, was nützlich ist.
• Portugal: Keine detaillierte Sektordoktrin, aber die gemeinsame RGPD-Basis gilt wie überall in der Union vollumfänglich.
• Niederlande: Das Gesetz von 2023 schreibt ein transparentes und diskriminierungsfreies Auswahlverfahren vor und überträgt dem Kandidaten die Bereitstellung seiner Einkommensdaten.
• Luxemburg: Keine so detaillierte Liste wie in Frankreich, das Minimierungsprinzip regiert, und das öffentliche RENLA zeigt, dass das vom Kandidaten zusammengestellte Dossier ein anerkanntes Modell ist.

Die einzige rote Linie, überall dieselbe: Verhältnismäßigkeit

Es wäre unehrlich, bei der beruhigenden Feststellung stehen zu bleiben. Die Tatsache, dass ein Kandidat seine Unterlagen selbst zur Verfügung stellt, macht die Erhebung nicht „automatisch" rechtskonform. Die belgische Aufsichtsbehörde sagt das wortwörtlich, und die Logik gilt in allen sieben Ländern.

Wir übernehmen das voll und ganz. ImmoTecto ist Verantwortlicher für die Verarbeitung im Sinne der RGPD. Als solcher garantieren wir einen bestimmten Zweck, Datenminimierung, eine klare Rechtsgrundlage, kurze Aufbewahrungsfristen und vollständig ausübbare Rechte. Der TectoPass bleibt auf das fokussiert, was seinem Zweck dient, denn eine Anhäufung ansonsten harmloser Daten kann aufhören, verhältnismäßig zu sein.

Ein sprachlicher Punkt, der nicht nur kosmetisch ist: Überall ist nur die Höhe der Einkünfte relevant, niemals deren Art oder Herkunft. Einen Kandidaten abzulehnen, weil er Ersatzeinkommen – Arbeitslosengeld, Sozialhilfe, Rente – bezieht, ist in allen sieben Ländern diskriminierend. Deshalb misst ImmoTecto die tatsächliche Zahlungszuverlässigkeit und nicht eine Einkommensart. Wir machen kein Kredit-Scoring und fällen kein Urteil über die Herkunft der Einkünfte einer Person.

Man vergleicht uns manchmal mit der Eröffnung eines Bankkontos, bei der man einen Ausweis vorlegen muss. Das Bild ist nützlich, verdient aber eine Präzisierung. Die Bank hat die gesetzliche Pflicht, diese Unterlagen zu erheben. Ein Mietportal hat keine solche Verpflichtung. Die richtige Formulierung ist daher einfach: So wie ein Online-Dienst seine Nutzer bitten kann, ihre Identität zu verifizieren, kann ein Portal sie bitten, ein Mieterdossier zusammenzustellen, sofern dieses Dossier seinem Zweck angemessen bleibt.

Was wir niemals tun: Zugang zu Ihren Konten gewähren

Um einen echten Zahlungsverlauf zu erstellen, ist die zuverlässigste Methode die Bankverbindung über Open Banking, geregelt durch die europäische Richtlinie PSD2 und betrieben von einem zugelassenen Dienstleister. Die Daten kommen direkt von der Bank unter starker Authentifizierung, was das Risiko gefälschter Dokumente ausschließt.

Hier ist die entscheidende Nuance, und sie macht den Unterschied zwischen konform und nicht konform, insbesondere in den Niederlanden, wo die Behörde dies ausdrücklich festgelegt hat. Eine Agentur erhält niemals Zugang zu den Konten des Kandidaten oder seinen Kontoauszügen. Der Kandidat erzeugt einen Nachweis über Zahlungszuverlässigkeit und teilt nur diesen Nachweis. Die Verbindung bleibt fakultativ, mit einem tatsächlich nutzbaren alternativen Weg, und die Einwilligung ist jederzeit widerrufbar. Ohne diese Sicherheitsvorkehrungen wäre die Einwilligung nicht „frei" im Sinne der RGPD – und anders wollen wir es nicht.

Was eine Agentur daraus mitnehmen kann

Der anfängliche Einwand ist berechtigt, und wir sagen das lieber klar, statt ihn zu umgehen. Die Regel „keine Finanzangaben vor der Besichtigung" regelt, was die Agentur verlangen darf. Sie regelt nicht ein Dossier, das ein Kandidat zusammengestellt und sich entschieden hat zu teilen – vorausgesetzt, die Plattform respektiert die RGPD von Anfang bis Ende. Das tun wir, in allen sieben Ländern.

Unsere Position ist nicht „wir haben das Recht trotz der Regeln". Sie ist stabiler als das: Wir sind mit dem abgestimmt, was die Aufsichtsbehörden und sogar einige Staaten bereits verlangen, nämlich dass der Kandidat sein Dossier zusammenstellt und kontrolliert. Eine Agentur, die einen TectoPass einsieht, betrachtet eine überprüfbare Information, die sich auf die Zahlungszuverlässigkeit konzentriert, ohne jemals die Grenze zur Diskriminierung zu überschreiten.