Loi Jeanbrun & DPE 2026 : ce que propriétaires et locataires doivent savoir

En 2026, le marché locatif français traverse une mutation profonde : d'un côté, les propriétaires bénéficient du tout nouveau dispositif fiscal « Relance logement » (dit loi Jeanbrun) ; de l'autre, les locataires affrontent des critères de sélection plus sévères et un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devenu incontournable. Comprendre ces deux dynamiques est essentiel pour naviguer efficacement dans un marché sous tension.

Qu'est-ce que le dispositif fiscal « Relance logement » (loi Jeanbrun) ?

Le dispositif Jeanbrun, officiellement nommé « Relance logement », est le nouveau cadre fiscal destiné aux particuliers qui achètent un logement pour le louer. Inscrit dans la loi de finances pour 2026, il a été adopté via la procédure du 49.3 et est entré en vigueur le 21 février 2026. Il remplace le dispositif Pinel, dont la disparition fin 2024 avait contribué à une chute brutale de l'investissement locatif privé : en 2025, moins de 10 000 logements neufs avaient été vendus à des investisseurs particuliers, contre une moyenne de 60 000 par an les années précédentes.

Son principe est radicalement différent des anciens dispositifs de défiscalisation. Au lieu d'une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix d'achat, la loi Jeanbrun permet de déduire chaque année l'amortissement du bien immobilier de ses revenus fonciers, en plus des charges habituelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière). Ce mécanisme, jusqu'ici réservé à la location meublée (LMNP), fait son entrée dans la location nue.

Les plafonds annuels de déduction sont fixés à :

1. 12 000 EUR par an au titre de l'amortissement et des charges
2. Jusqu'à 10 700 EUR déductibles des autres revenus en cas de déficit foncier

Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être respectées simultanément :

1. Le logement doit se situer dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues)
2. Pour un bien neuf : conformité à la norme RE2020 ; pour un bien ancien : travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, avec un DPE en classe A ou B après travaux
3. Location nue (sans meubles) en tant que résidence principale du locataire
4. Engagement de louer pendant 9 ans minimum, avec plafonds de loyers à respecter (niveaux intermédiaire, social ou très social)
5. Interdiction de louer à un proche jusqu'au 2e degré (parents, enfants, frères et sœurs)

Le dispositif s'applique sans zonage géographique contraignant, partout en France, pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. L'objectif affiché du gouvernement : produire 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026, et atteindre 2 millions de logements construits d'ici 2030.

Attention : en cas de non-respect des engagements (vente anticipée, loyer déplafonné, location à un proche), l'avantage fiscal est intégralement remis en cause et les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans les revenus fonciers.

Quelles sont les nouvelles règles du DPE en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2026, le Diagnostic de Performance Énergétique a connu deux évolutions majeures qui touchent directement propriétaires et locataires.

1. La réforme du coefficient de conversion de l'électricité

Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification technique améliore mécaniquement la performance énergétique des logements chauffés à l'électricité : selon les données de l'Ademe, près de 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoires énergétiques (étiquettes F ou G) sans aucun travaux. Les DPE réalisés avant 2026 peuvent être mis à jour sans frais sur la plateforme de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe.

2. Le DPE collectif étendu à toutes les copropriétés

Depuis le 1er janvier 2026, la loi « Climat et Résilience » impose la réalisation d'un DPE collectif pour toutes les copropriétés, y compris celles de moins de 50 lots. Ce diagnostic de l'immeuble vient compléter le DPE individuel de chaque appartement.

3. Le calendrier d'interdiction de location progresse

Le calendrier de sortie des passoires énergétiques se poursuit :

1. Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G
2. À partir du 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F
3. À partir du 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E

Ces interdictions s'appliquent aussi bien aux nouvelles mises en location qu'aux renouvellements de baux. Par ailleurs, depuis août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l'objet d'aucune augmentation de loyer.

Enfin, les anciens DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 sont caducs depuis le 1er janvier 2025 : un nouveau diagnostic est obligatoire avant toute mise en location.

Pourquoi les locataires font-ils face à des critères d'éligibilité plus stricts ?

La conjonction du DPE renforcé et de la tension du marché locatif intensifie la pression sur les candidats locataires. En France, la fraude documentaire est devenue un phénomène structurel : selon Imodirect (2026), 24 % des dossiers de location en Île-de-France contiennent au moins un élément frauduleux (contre 20 % en 2024), et 16 % en province.

Face à cette réalité, les propriétaires et agences qui n'ont pas les outils pour détecter les faux durcissent leurs exigences : revenus demandés plus élevés, CDI quasi systématique, garant obligatoire. Paradoxalement, cette réponse alimente le cercle vicieux : des candidats au profil pourtant fiable, mais atypique (indépendants, CDD, intérimaires), se retrouvent pénalisés ou poussés à embellir leur dossier.

C'est précisément ce déséquilibre qu'ImmoTecto entend corriger.

Comment ImmoTecto aide propriétaires et locataires à faire face à ce nouveau contexte ?

Nous avons conçu une approche qui redonne de la lisibilité aux deux parties, sans jugement et sans discrimination.

Pour le locataire : constituer son dossier une seule fois via le TectoDossier (à 0 EUR, sans frais), y rassembler documents d'identité, situation professionnelle, références et garants, puis obtenir son Tecto Score, un indicateur de fiabilité locative calculé uniquement à partir de l'historique réel de paiement du loyer, via Open Banking (DSP2, lecture seule, à l'initiative du locataire) ou import de relevés. Ce score, présenté sur une échelle de 0 à 100 avec des libellés (Excellent, Très bon, Bon, Moyen, À améliorer), n'analyse jamais les revenus, l'épargne, la nationalité ou l'âge. Il mesure un seul comportement observable : a-t-il payé son loyer, à la date prévue ?

Le locataire génère ensuite son TectoPass : un passeport PDF certifié, partageable instantanément par QR code, valable 40 jours. Il choisit section par section ce qu'il partage, et voit qui a consulté son pass. Il peut l'envoyer à n'importe quel propriétaire ou agence. Pour consulter et vérifier un TectoPass, le professionnel crée un compte ImmoTecto à 0 EUR (inscription requise), qui inclut 10 consultations au total.

Pour le propriétaire : face à un marché où les faux dossiers progressent, ImmoTecto offre un contrôle de concordance documentaire par IA (analyse Claude Vision) renvoyant un statut conforme / attention / alerte. Nos plans permettent également d'accéder au Tecto Annuaire pour contacter directement des locataires déjà contrôlés, sans attendre les candidatures.

Le Tecto Score n'est jamais présenté comme le seul critère de sélection : conformément aux obligations légales anti-discrimination en vigueur en France, le locataire bénéficie d'un droit d'explication, de contestation et de révision humaine.

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Conclusion : une réforme à double tranchant, une réponse concrète

La loi Jeanbrun redonne de l'attractivité à l'investissement locatif privé en France, tandis que le DPE 2026 filtre et contraint progressivement l'offre disponible. Dans ce contexte, la confiance entre propriétaires et locataires devient un capital rare. Chez ImmoTecto, nous pensons que la transparence sur le comportement de paiement réel est la meilleure réponse à la défiance ambiante, pour les deux parties.

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FAQ

À qui s'adresse le dispositif Jeanbrun en 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun est ouvert à tout particulier souhaitant investir dans un logement locatif situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien rénové (sous conditions de travaux). Il s'applique sans zonage géographique, partout en France, pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Les personnes morales non soumises à l'impôt sur les sociétés sont également éligibles, à condition que les loyers soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Un logement classé G peut-il encore être mis en location en 2026 ?

Non. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France métropolitaine. Cette interdiction s'applique aux nouvelles mises en location comme aux renouvellements de baux. Les logements classés F seront à leur tour interdits à partir du 1er janvier 2028. Si votre DPE date d'avant juillet 2021, il est par ailleurs caduque et doit être refait avant toute nouvelle location.

Qu'est-ce que le Tecto Score et pourquoi est-il différent d'un scoring financier classique ?

Le Tecto Score est un indicateur de fiabilité locative calculé uniquement à partir des paiements de loyer réellement observés : a-t-il payé son loyer, à la date prévue ? On n'y analyse jamais les revenus, l'épargne, le solde bancaire, la nationalité ou l'âge. Il est présenté sur une échelle de 0 à 100 avec quatre niveaux de vérification (Non vérifié, Basique, Vérifié, Certifié) et des libellés clairs. Ce n'est pas un critère unique de sélection : le locataire dispose d'un droit d'explication et de révision humaine.

Le TectoPass est-il consultable sans compte par un propriétaire ?

Non. Le locataire peut envoyer son TectoPass à n'importe quel propriétaire ou agence. Mais pour le consulter et vérifier son authenticité, le professionnel doit créer un compte ImmoTecto à 0 EUR (inscription requise), qui inclut 10 consultations de TectoPass au total. Des plans payants existent au-delà de ce quota.

La loi Jeanbrun impose-t-elle des conditions énergétiques au bien loué ?

Oui, dans le cas d'un logement ancien. Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition, et le bien doit obtenir un DPE en classe A ou B après rénovation. Pour les logements neufs, la conformité à la norme RE2020 suffit. Aucune condition de performance énergétique en cours de bail n'est imposée, au-delà des exigences déjà applicables à l'ensemble du parc locatif (interdiction de louer les G, gel des loyers F/G).

Sources

• Relance logement : un nouveau dispositif pour faciliter l'achat et la location de logements, Ministère de la Transition écologique et du Logement (ecologie.gouv.fr), 2026, officiel
• Découvrir le plan Relance logement, info.gouv.fr, 2026, officiel
• Relance logement Jeanbrun : règles et enjeux PLF 2026, Club Patrimoine (clubpatrimoine.com), 2026, rapport
• Dispositif Jeanbrun 2026 : barème, plafonds, impôt, Nacarat (nacarat.com), 2026, rapport
• Relance du logement : un nouveau dispositif pour faciliter l'achat et la location de logements, Actu-Juridique (actu-juridique.fr), 2026, presse
• DPE 2026 : obligations pour les propriétaires en 2026, Radiance (radiance.fr), 2026, rapport
• Ce qu'il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), Ministère de l'Économie (economie.gouv.fr), 2026, officiel
• Réforme du DPE 2025 : ce qui change à partir du 1er janvier 2026, Tucoenergie (tucoenergie.fr), 2025, rapport
• Crise locative en Île-de-France : les faux dossiers explosent, MySweetImmo (mysweetimmo.com), d'après Imodirect, 2026, presse
• DPE 2026 : tout savoir sur la réforme du diagnostic de performance énergétique, Immonot (immonot.com), 2025, rapport