« Vous ne pouvez pas demander ça avant la visite » : ce que le droit dit vraiment, en Europe

« Vous ne pouvez pas demander ça avant la visite » : ce que le droit dit vraiment, en Europe

Partout où nous parlons à des agences immobilières, la même objection revient : en Europe, un professionnel ne peut pas réclamer les informations financières d'un candidat avant la visite du bien. C'est exact, et nous ne le contestons pas. Mais cette règle vise ce que l'agence demande, pas la démarche d'un candidat qui constitue son dossier et choisit de le partager. La distinction tient dans les sept pays où ImmoTecto se déploie, à une condition que nous préférons écrire noir sur blanc.

La règle encadre la demande de l'agence, pas la démarche du candidat

Quand c'est l'agence ou le bailleur qui demande des documents dans une procédure de location, le calendrier et le contenu sont encadrés. Avant la visite, on ne peut en général réclamer qu'un nom et un moyen de contact. Ce n'est qu'ensuite, au stade de la sélection, que les preuves de ressources peuvent être sollicitées.

Le cas d'un portail est différent. Ici, ce n'est pas l'agence qui réclame. C'est le candidat qui, de sa propre initiative, monte son dossier et décide de le présenter. Ce déplacement, de la relation bailleur-candidat vers la relation portail-utilisateur, est réel. Mais il ne fait pas disparaître le droit : au-dessus des règles nationales, un texte commun s'applique dans les sept pays, le RGPD. Il impose que toute collecte reste proportionnée à sa finalité. La formule juste n'est donc jamais « rien ne s'applique », mais « rien n'interdit un dossier proportionné à sa finalité ».

Ce principe, plusieurs États l'imposent déjà

Le plus frappant, c'est que « le candidat fournit lui-même ses données » n'est pas une astuce que nous aurions inventée. C'est le mécanisme que plusieurs droits nationaux imposent explicitement.

• Aux Pays-Bas, en réponse à des questions parlementaires sur la loi de 2023 sur le bon bailleur, le gouvernement écrit que les données de revenus « doivent être fournies par le locataire lui-même », et qu'en les fournissant, celui-ci consent à leur traitement.
• En Allemagne, le bailleur ne peut pas interroger lui-même la SCHUFA ou un organisme équivalent. C'est au candidat de produire sa propre attestation. Le droit allemand impose donc structurellement que ce soit le candidat qui apporte la preuve.
• En Belgique, l'autorité de protection des données reconnaît depuis 2009 que des candidats « remettent parfois spontanément » leurs documents pour maximiser leurs chances.

Trois États, trois manières de dire la même chose : c'est au candidat de constituer et de maîtriser son dossier. C'est exactement l'architecture d'ImmoTecto. Le candidat monte son TectoDossier, obtient son TectoPass, et choisit de le présenter.

Mieux : des États ont bâti leur propre portail de dossier

Deux pays ne se contentent pas de reconnaître le principe, ils l'ont mis en oeuvre eux-mêmes.

En France, l'État a créé DossierFacile, un service public gratuit où le candidat constitue son dossier de location numérique, le fait vérifier, puis le partage via un lien sécurisé. Au Luxembourg, le RENLA permet au candidat de s'inscrire et de transmettre ses pièces en ligne via MyGuichet.lu, sur le segment du logement abordable.

Le modèle du dossier locatif numérique constitué par le candidat n'est donc pas une zone grise. Il est déjà porté par les pouvoirs publics. Nous nous plaçons dans la même logique, avec une brique de fiabilité de paiement en plus.

Le tour d'Europe, en bref

• Belgique (marché actif) : trois régimes régionaux (Woninghuurdecreet flamand, Code bruxellois du logement avec calendrier légal en trois temps, décret wallon avec liste de huit données). L'APD reconnaît la fourniture spontanée, tout en rappelant qu'elle ne dispense jamais du RGPD.
• France (marché actif) : le décret de 2015 fixe une liste limitative des pièces exigibles par un bailleur, sous peine d'amende. Un relevé de compte brut n'y figure pas, et c'est un point que nous respectons scrupuleusement.
• Allemagne : pas de liste légale figée, mais une orientation des autorités de protection des données, actualisée en 2026, qui structure le processus en trois phases et confie la preuve au candidat.
• Espagne : la base légale du traitement des données nécessaires au bail est l'exécution du contrat. L'autorité insiste sur la minimisation, car une fiche de paie complète contient bien plus que ce qui est utile.
• Portugal : pas de doctrine sectorielle détaillée, mais le socle commun du RGPD s'applique de plein droit, comme partout dans l'Union.
• Pays-Bas : la loi de 2023 impose une procédure de sélection transparente et non discriminante, et confie au candidat la fourniture de ses données de revenus.
• Luxembourg : pas de liste aussi détaillée qu'en France, le principe de minimisation gouverne, et le RENLA public montre que le dossier constitué par le candidat est un modèle reconnu.

La seule ligne rouge, partout la même : la proportionnalité

Il serait malhonnête de s'arrêter au constat rassurant. Le fait qu'un candidat fournisse ses documents de lui-même ne rend pas « automatiquement » la collecte conforme. Le régulateur belge le dit mot pour mot, et la logique vaut dans les sept pays.

Nous l'assumons pleinement. ImmoTecto est responsable de traitement au sens du RGPD. À ce titre, nous garantissons une finalité déterminée, la minimisation des données, une base légale claire, des durées de conservation courtes et des droits pleinement exerçables. Le TectoPass reste ciblé sur ce qui sert son objet, car une accumulation de données par ailleurs anodines peut cesser d'être proportionnée.

Un point de vocabulaire qui n'est pas cosmétique : partout, seul le montant des ressources est pertinent, jamais leur nature ni leur source. Écarter un candidat parce qu'il perçoit un revenu de remplacement, chômage, aide sociale, pension, est discriminatoire dans les sept pays. C'est pourquoi ImmoTecto mesure la fiabilité de paiement réelle, et non un type de revenu. Nous ne faisons pas de scoring de crédit et ne portons aucun jugement sur l'origine des ressources d'une personne.

On nous compare parfois à l'ouverture d'un compte bancaire, où l'on vous demande une pièce d'identité. L'image est utile mais mérite une précision. La banque, elle, a l'obligation légale de collecter ces pièces. Un portail locatif n'a aucune obligation de ce genre. La bonne formule est donc simple : de la même manière qu'un service en ligne peut demander à ses utilisateurs de vérifier leur identité, un portail peut leur demander de constituer un dossier locataire, dès lors que ce dossier reste proportionné à sa finalité.

Ce que nous ne faisons jamais : donner accès à vos comptes

Pour établir un historique de paiement réel, la voie la plus fiable est la connexion bancaire via Open Banking, encadrée par la directive européenne DSP2 et opérée par un prestataire agréé. Les données viennent directement de la banque, sous authentification forte, ce qui écarte le risque de faux documents.

Voici la nuance décisive, et elle fait la différence entre conforme et non conforme, notamment aux Pays-Bas où l'autorité l'a explicitement posée. Une agence ne reçoit jamais un accès aux comptes du candidat, ni ses relevés. Le candidat, lui, génère une preuve de fiabilité de paiement et ne partage que cette preuve. La connexion reste facultative, avec un parcours alternatif réellement utilisable, et le consentement est révocable à tout moment. Sans ces garde-fous, le consentement ne serait pas « libre » au sens du RGPD, et nous ne le voulons pas autrement.

Ce qu'une agence peut en retenir

L'objection de départ est juste, et nous préférons le dire plutôt que la contourner. La règle du « pas de finances avant la visite » encadre ce que l'agence peut demander. Elle ne régit pas un dossier qu'un candidat a constitué et choisi de partager, à condition que la plateforme respecte le RGPD de bout en bout. C'est ce que nous faisons, dans les sept pays.

Notre position n'est pas « nous avons le droit malgré les règles ». Elle est plus solide que cela : nous sommes alignés avec ce que les régulateurs, et même certains États, demandent déjà, à savoir que ce soit le candidat qui constitue et maîtrise son dossier. Une agence qui consulte un TectoPass regarde une information vérifiable, centrée sur la fiabilité de paiement, sans jamais franchir la ligne de la discrimination.