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Pruebas de fiabilidad del inquilino: lo que dice realmente la ley

¿Qué documentos puede aportar legalmente un inquilino para demostrar su fiabilidad? Repaso completo de los documentos autorizados, prohibidos y las nuevas alternativas digitales.

Pruebas de fiabilidad del inquilino: lo que dice realmente la ley

Encontrar una vivienda en alquiler se ha convertido en un auténtico recorrido de obstáculos. Ante la tensión del mercado de alquiler y la multiplicación de candidaturas, muchos inquilinos se preguntan legítimamente: ¿qué tengo derecho a aportar como prueba de fiabilidad? La respuesta está enmarcada por la ley, pero también evoluciona con las nuevas tecnologías. Esto es lo que debe saber.

Un marco legal estricto: la ley ALUR y el decreto de 2015

En Francia, la lista de documentos justificativos que un arrendador puede exigir está definida de forma limitativa por el decreto n.º 2015-1437 de 5 de noviembre de 2015, adoptado en aplicación de la ley ALUR. Este texto organiza los justificantes exigibles en cuatro grandes categorías.

  1. El justificante de identidad, un único documento en vigor con fotografía: documento nacional de identidad, pasaporte, permiso de conducir o permiso de residencia válido.

  2. El justificante de domicilio, un solo documento suficiente: los tres últimos recibos de alquiler, una certificación del propietario anterior confirmando el pago correcto de los alquileres, un aviso de impuesto sobre bienes inmuebles o un título de propiedad, o incluso una declaración jurada de alojamiento gratuito.

  3. Los justificantes de situación profesional, el arrendador puede solicitar uno o varios documentos según el perfil: contrato de trabajo o certificación del empleador para un asalariado, extracto Kbis para un empresario, tarjeta de estudiante o certificado de escolaridad para un estudiante.

  4. Los justificantes de ingresos, es la única categoría para la cual se pueden acumular varios documentos: las tres últimas nóminas, el último aviso fiscal, los justificantes de rentas inmobiliarias, de prestaciones sociales o de pensiones.

Cualquier solicitud fuera de esta lista es ilegal y expone al propietario a una multa que puede alcanzar 3.000 € para una persona física y 15.000 € para una persona jurídica.

Los documentos que puede negarse a proporcionar

Es igualmente importante conocer los documentos que el arrendador no tiene derecho a reclamarle. El artículo 22-2 de la ley de 6 de julio de 1989 prohíbe formalmente ciertas solicitudes. Entre los documentos prohibidos figuran en particular:

  1. El extracto de cuenta bancaria o postal.

  2. La certificación de buen manejo de cuenta o de créditos en curso.

  3. El contrato de matrimonio o de convivencia.

  4. El historial médico o la tarjeta Vitale.

  5. El extracto de antecedentes penales.

  6. La fotografía de identidad adicional (aparte de la que figura en el documento de identidad oficial).

Si un propietario o una agencia le solicita alguno de estos elementos, tiene derecho a negarse. El extracto de cuenta bancaria figura explícitamente entre estos documentos prohibidos, lo que plantea una verdadera pregunta: ¿cómo demostrar su fiabilidad financiera real sin recurrir a documentos falsificables o prohibidos?

Un contexto de fraude que lo complica todo

Esta pregunta no es trivial. El mercado del alquiler está bajo fuerte tensión, y el fraude documental ha alcanzado dimensiones preocupantes. Según un estudio FLASHS para Zelok realizado en junio de 2025 entre 2.000 franceses, el 26 % de los inquilinos reconocen haber proporcionado ya información inexacta en su expediente. Entre los jóvenes de 18-24 años, el 21 % admite haber presentado una nómina sobrevalorada y el 19 % un contrato de trabajo falsificado.

Del lado de los propietarios, más de la mitad, es decir el 58 %, declaran haber identificado ya o al menos sospechado de expedientes con justificantes falsos.

Las nóminas son los documentos más frecuentemente falsificados. Les siguen los contratos de trabajo y los avisos fiscales. Algunas redes incluso se han profesionalizado para producir estos documentos falsos, haciendo que la detección visual sea casi imposible.

Esta situación crea un círculo vicioso: los inquilinos honestos tienen dificultades para destacar, mientras que los arrendadores, desconfiados, multiplican las exigencias a veces abusivas. El documento tradicional ya no es suficiente para demostrar su fiabilidad.

El Open Banking: una prueba de fiabilidad de nueva generación

Es aquí donde un nuevo enfoque cambia las reglas del juego. El Open Banking, regulado por la directiva europea PSD2, permite a un inquilino autorizar, con su consentimiento explícito, el intercambio seguro de sus datos bancarios reales a través de una API certificada. Estos datos se recuperan directamente de la fuente, en tiempo real, sin pasar por el inquilino como intermediario, lo que elimina cualquier riesgo de falsificación.

En concreto, esto significa que un inquilino puede demostrar la regularidad de sus pagos de alquiler, sin proporcionar ni un solo extracto bancario (documento legalmente prohibido en un expediente de alquiler tradicional). La prueba se genera automáticamente, está certificada y es consultable instantáneamente.

TectoScore y TectoPass: la fiabilidad certificada, accesible para todos

Es exactamente sobre este principio que ImmoTecto ha construido sus herramientas. Nuestro TectoScore es una puntuación de fiabilidad de alquiler (0 a 110, también presentado en calificaciones), a 0 € para el inquilino, calculada únicamente sobre su comportamiento de pago de alquiler vía Open Banking. No se basa en documentos presentados manualmente, sino en el pago de alquiler real, observado vía Open Banking.

Para ir aún más lejos en este enfoque, el TectoPass permite generar un PDF certificado, a 0 € para el inquilino, consultable instantáneamente por código QR, que el inquilino puede compartir con cualquier arrendador, incluso fuera de la plataforma ImmoTecto. Es una prueba de fiabilidad moderna, portable y reconocida, que complementa perfectamente los documentos justificativos legales clásicos.

En un mercado donde la competencia entre candidatos es intensa y donde la desconfianza se ha instalado por ambas partes, disponer de una prueba de fiabilidad objetiva y certificada representa una ventaja decisiva.

Conclusión: construya un expediente sólido y honesto

Constituir un expediente de alquiler sólido es, en primer lugar, respetar el marco legal: proporcionar las cuatro categorías de documentos autorizados, ni más ni menos. Es luego negarse serenamente a cualquier solicitud abusiva. Y es finalmente, para los candidatos que realmente desean destacar, apoyarse en pruebas objetivas y certificadas.

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Fuentes

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