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Provas de fiabilidade do inquilino: o que diz realmente a lei

Que documentos pode um inquilino fornecer legalmente para provar a sua fiabilidade? Panorama completo dos documentos autorizados, proibidos e das novas alternativas digitais.

Provas de fiabilidade do inquilino: o que diz realmente a lei

Encontrar um imóvel para arrendar tornou-se um verdadeiro percurso de obstáculos. Perante a tensão do mercado de arrendamento e a multiplicação de candidaturas, muitos inquilinos perguntam-se legitimamente: que provas de fiabilidade tenho o direito de apresentar? A resposta é enquadrada por lei, mas evolui também com as novas tecnologias. Eis o que precisa de saber.

Um enquadramento legal rigoroso: a lei ALUR e o decreto de 2015

Em França, a lista de documentos comprovativos que um senhorio pode exigir está definida de forma limitativa pelo decreto n.º 2015-1437 de 5 de novembro de 2015, publicado em aplicação da lei ALUR. Este texto organiza os comprovativos exigíveis em quatro grandes categorias.

  1. O comprovativo de identidade, apenas um documento válido com fotografia: bilhete de identidade nacional, passaporte, carta de condução ou título de residência válido.

  2. O comprovativo de domicílio, apenas um documento suficiente: os três últimos recibos de renda, uma declaração do proprietário anterior confirmando o bom pagamento das rendas, um aviso de imposto predial ou um título de propriedade, ou ainda uma declaração sob compromisso de honra de alojamento a título gratuito.

  3. Os comprovativos de situação profissional, o senhorio pode pedir um ou vários documentos conforme o perfil: contrato de trabalho ou declaração da entidade empregadora para um assalariado, extrato Kbis para um empresário, cartão de estudante ou certificado de escolaridade para um estudante.

  4. Os comprovativos de rendimentos, é a única categoria para a qual vários documentos podem ser acumulados: os três últimos recibos de vencimento, o último aviso de liquidação de impostos, os comprovativos de rendimentos prediais, de prestações sociais ou de pensões.

Qualquer pedido fora desta lista é ilegal e expõe o proprietário a uma coima que pode atingir 3 000 € para uma pessoa singular e 15 000 € para uma pessoa coletiva.

Os documentos que pode recusar fornecer

É igualmente importante conhecer os documentos que o senhorio não tem o direito de lhe exigir. O artigo 22-2 da lei de 6 de julho de 1989 proíbe formalmente certos pedidos. Entre os documentos proibidos figuram nomeadamente:

  1. O extrato de conta bancária ou postal.

  2. A declaração de boa gestão de conta ou de créditos em curso.

  3. O contrato de casamento ou de união de facto.

  4. O processo médico ou o cartão Vitale.

  5. O registo criminal.

  6. A fotografia de identidade suplementar (fora da que figura no documento de identidade oficial).

Se um proprietário ou uma agência lhe pedir algum destes elementos, tem o direito de recusar. O extrato de conta bancária figura explicitamente entre estes documentos proibidos, o que levanta uma questão real: como provar a sua fiabilidade financeira real sem recorrer a documentos falsificáveis ou proibidos?

Um contexto de fraude que complica tudo

Esta questão não é insignificante. O mercado de arrendamento está sob forte tensão, e a fraude documental atingiu uma dimensão preocupante. Segundo um estudo FLASHS para Zelok realizado em junho de 2025 junto de 2 000 franceses, 26% dos inquilinos reconhecem ter já fornecido informações incorretas no seu dossiê. Entre os jovens de 18-24 anos, 21% admitem ter apresentado um recibo de vencimento sobrevalorizado e 19% um contrato de trabalho falsificado.

Do lado dos proprietários, mais de metade, ou seja 58%, declaram ter já identificado ou pelo menos suspeitado de dossiês com falsos comprovativos.

Os recibos de vencimento são os documentos mais frequentemente falsificados. Seguem-se os contratos de trabalho e os avisos de liquidação de impostos. Algumas redes profissionalizaram-se mesmo na produção destes documentos falsos, tornando a deteção visual quase impossível.

Esta situação cria um círculo vicioso: os inquilinos honestos têm dificuldade em destacar-se, enquanto os senhorios, desconfiados, multiplicam exigências por vezes abusivas. O documento tradicional já não é suficiente para provar a sua fiabilidade.

O Open Banking: uma prova de fiabilidade de nova geração

É aqui que uma nova abordagem muda o paradigma. O Open Banking, enquadrado pela diretiva europeia PSD2, permite a um inquilino autorizar, com o seu consentimento explícito, a partilha segura dos seus dados bancários reais através de uma API certificada. Estes dados são recuperados diretamente na fonte, em tempo real, sem passar pelo inquilino como intermediário, o que elimina qualquer risco de falsificação.

Concretamente, isto significa que um inquilino pode demonstrar a regularidade dos seus pagamentos de renda, sem fornecer um único extrato bancário (documento legalmente proibido num dossiê de arrendamento tradicional). A prova é gerada automaticamente, certificada e consultável instantaneamente.

TectoScore e TectoPass: a fiabilidade certificada, acessível a todos

É exatamente neste princípio que a ImmoTecto construiu as suas ferramentas. O nosso TectoScore é um score de fiabilidade locativa (0 a 110, também apresentado em classificações), a 0 € para o inquilino, calculado unicamente sobre o seu comportamento de pagamento de renda via Open Banking. Não se baseia em documentos submetidos manualmente, mas no pagamento de renda real, observado via Open Banking.

Para ir ainda mais longe na abordagem, o TectoPass permite gerar um PDF certificado, a 0 € para o inquilino, consultável instantaneamente por código QR, que o inquilino pode partilhar com qualquer senhorio, mesmo fora da plataforma ImmoTecto. É uma prova de fiabilidade moderna, portátil e reconhecida, que complementa perfeitamente os documentos comprovativos legais clássicos.

Num mercado onde a concorrência entre candidatos é intensa e onde a desconfiança se instalou de ambos os lados, dispor de uma prova de fiabilidade objetiva e certificada representa uma vantagem decisiva.

Conclusão: construa um dossiê sólido e honesto

Constituir um dossiê de arrendamento sólido é, antes de mais, respeitar o enquadramento legal: fornecer as quatro categorias de documentos autorizados, nem mais nem menos. É depois recusar serenamente qualquer pedido abusivo. E é finalmente, para os candidatos que desejam realmente destacar-se, apoiar-se em provas objetivas e certificadas.

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Fontes

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