IMMOTECTO
Blog
Réglementation

Huurrechten: België vs Frankrijk, wat er verandert

Huurovereenkomst, waarborg, uitzetting: het Belgische en Franse huurrecht verschilt op veel cruciale punten. Ontdek de bescherming die geldt in 2025 en hoe Immotecto uw verhuur beveiligt.

Huurrechten: België vs Frankrijk, wat er verandert

Huurrechten: België vs Frankrijk, wat er in 2025 echt verandert

Huurder of verhuurder, uw rechten kennen is nog nooit zo cruciaal geweest. De huurmarkt evolueert snel, documentfraude neemt toe en de wetgeving wordt aan beide zijden van de grens strenger. België en Frankrijk delen een gelijkaardige juridische cultuur, maar hun huurregels vertonen grote, soms beslissende verschillen. Een overzicht van de essentiële punten om te kennen, met een prioritaire focus op het Belgische recht.

Een Belgisch juridisch kader versnipperd per regio

In België is de huurwetgeving geregionaliseerd sinds de 6de staatshervorming. Concreet betekent dit dat de toepasselijke regels merkbaar verschillen naargelang u huurt in Brussel, Wallonië of Vlaanderen. Deze versnippering is uniek in Europa en verplicht zowel huurders als verhuurders om de specifieke kenmerken van hun regio te kennen.

In Brussel heeft de ordonnantie van 4 april 2024, in werking getreden op 1 november 2024, belangrijke wijzigingen ingevoerd:

  1. De huurprijs moet voortaan verplicht via bankoverschrijving worden betaald, betaling in cash is verboden.
  2. Tussen twee opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur mag de huurprijs niet meer worden verhoogd dan de jaarlijkse indexering, en dit gedurende een periode van 9 jaar.
  3. Elke nieuwe kortlopende huurovereenkomst moet de huurprijs vermelden die aan de vorige huurder werd aangerekend, op straffe van een boete die kan oplopen tot 200 euro.
  4. De huurwaarborg is geplafonneerd op 2 maanden huur exclusief kosten in Brussel en Wallonië, tegenover 3 maanden in Vlaanderen.
  5. De eigenaar heeft 2 maanden na het einde van de huurovereenkomst om de waarborg terug te geven, op straffe van het betalen van 10% van de huur per maand vertraging.
  6. Clausules die het houden van huisdieren verbieden zijn voortaan nietig en van nul en generlei waarde.

In Vlaanderen regelt het decreet van 9 november 2018 de huurovereenkomsten met gelijkaardige regels maar enkele bijzonderheden, met name wat betreft de opzegtermijnen. De standaardduur van de huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats blijft in alle Belgische Gewesten vastgesteld op 9 jaar.

Wat het Belgische recht echt beschermt

De Belgische huurder geniet van een sterk beschermend kader. Tijdens de huurovereenkomst blijven grote herstellingen, structurele werken en het voldoen aan normen ten laste van de eigenaar. In geval van een groot probleem waardoor de woning onbewoonbaar wordt, kan de huurder een huurvermindering vragen, een tijdelijke opschorting of zelfs de vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst.

Een andere opmerkelijke bescherming ingevoerd in Brussel: het voorkooprecht. Als een eigenaar beslist zijn pand te verkopen, beschikt de huurder voortaan over een voorrang om de woning die hij bewoont te kopen, op voorwaarde dat hij een langlopende niet-gemeubelde huurovereenkomst heeft en er zijn domicilie heeft.

Wat uitzettingen betreft, is de wet strikt omkaderd. Een voorafgaande ingebrekestelling is verplicht vóór elke gerechtelijke procedure. De verhuurder kan deze procedure pas inleiden één maand nadat hij zijn huurder in gebreke heeft gesteld. En sinds 2024 zijn uitzettingen verboden tijdens de winterperiode, namelijk van 1 november tot 15 maart.

Het Franse huurrecht: een uniformer nationaal kader

In Frankrijk is het juridisch kader nationaal en steunt hoofdzakelijk op de wet van 6 juli 1989, aangevuld door opeenvolgende hervormingen. In 2025 zijn de evoluties significant, met name op energievlak.

De grote verschillen met België:

  1. De minimumduur van de huurovereenkomst is vastgesteld op 3 jaar voor particuliere eigenaars en 6 jaar voor rechtspersonen, tegenover 9 jaar in België voor de hoofdverblijfplaats.
  2. De waarborg is geplafonneerd op 1 maand huur exclusief kosten voor een onemeubelde verhuring, en 2 maanden voor een gemeubelde woning. In België bedraagt het plafond 2 maanden voor klassieke verhuur in Brussel en Wallonië.
  3. De Franse winterstop loopt van 1 november tot 31 maart, dus twee weken langer dan de Belgische winterstop die eindigt op 15 maart.
  4. In 2025 zijn woningen met energielabel G verboden om te verhuren in Frankrijk. Woningen met label F zullen geleidelijk volgen.
  5. In gespannen zones geldt automatisch een huurprijsregulering, die stijgingen beperkt tot de Referentie-index voor Huurprijzen.
  6. De huurder kan opzeggen met een opzegtermijn van één maand in een gespannen zone, of 3 maanden in de andere gevallen.

Huurprijsfraude: een fenomeen dat beide landen treft

Of het nu in België of Frankrijk is, fraude in huurdossiers is een grote uitdaging geworden voor eigenaars. Franse statistieken melden een stijging van 40% van de vervalste huurdossiers in één jaar. In België heeft de strijd tegen sociale fraude 414 miljoen euro opgeleverd in 2025, wat de omvang van het fenomeen op alle niveaus aantoont.

De meest vervalste documenten blijven loonbrieven, arbeidscontracten en belastingaanslagen. Tegenover deze realiteit vragen vastgoedprofessionals betrouwbare en snelle verificatie-instrumenten.

Dat is precies het antwoord dat we bij Immotecto hebben gegeven.

Tecto Score en TectoPass: huurbetrouwbaarheid via echte gegevens

We hebben Immotecto gebouwd rond een eenvoudige overtuiging: een huurdossier moet steunen op echte bankgegevens, niet op documenten die te gemakkelijk te vervalsen zijn. Onze Tecto Score is een betrouwbaarheidsscore voor verhuur van 0 tot 110, volledig gratis, berekend op basis van echte bankgegevens via Open Banking. Het gaat niet om een schatting, maar om een objectieve analyse van het werkelijke financiële gedrag van de kandidaat.

Voor huurders die zich willen onderscheiden, is de TectoPass een gecertificeerde PDF, beschikbaar voor 9,99 EUR, onmiddellijk verifieerbaar via QR-code en bruikbaar buiten ons platform. Het vormt een geloofwaardig bewijs van betrouwbaarheid, of de eigenaar nu Belgisch, Frans of van elders is.

Of u nu een huurder bent die een verhuurder wil overtuigen, of een eigenaar die zijn selectie wil beveiligen, ga naar immotecto.com om gratis uw Tecto Score te verkrijgen of uw TectoPass te bestellen. In een gespannen huurmarkt is transparantie uw beste troef.

Bronnen

Ontdek hoe Immotecto u kan helpen

Mijn gratis account aanmaken
Huurrechten België vs Frankrijk 2025 | IMMOTECTO