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Direitos dos inquilinos: Bélgica vs França, o que muda

Contrato, caução, despejo: o direito de arrendamento belga e francês difere em muitos pontos essenciais. Descubra as proteções em vigor em 2025 e como a Immotecto protege o seu arrendamento.

Direitos dos inquilinos: Bélgica vs França, o que muda

Direitos dos inquilinos: Bélgica vs França, o que muda realmente em 2025

Inquilino ou senhorio, conhecer os seus direitos nunca foi tão crucial. O mercado de arrendamento evolui rapidamente, a fraude documental progride e as legislações reforçam-se de ambos os lados da fronteira. Bélgica e França partilham uma cultura jurídica próxima, mas as suas regras em matéria de arrendamento apresentam diferenças importantes, por vezes decisivas. Panorama dos pontos essenciais a conhecer, com um foco prioritário no direito belga.

Um quadro jurídico belga fragmentado por região

Na Bélgica, a matéria do arrendamento está regionalizada desde a 6.ª reforma do Estado. Concretamente, isto significa que as regras aplicáveis variam sensivelmente consoante arrende em Bruxelas, na Valónia ou em Flandres. Esta fragmentação é única na Europa e obriga inquilinos e senhorios a conhecerem as especificidades da sua região.

Em Bruxelas, a portaria de 4 de abril de 2024, que entrou em vigor a 1 de novembro de 2024, introduziu alterações importantes:

  1. A renda deve agora obrigatoriamente ser paga por transferência bancária, o pagamento em dinheiro está proibido.
  2. Entre dois contratos de curta duração sucessivos, a renda não pode mais ser aumentada além da indexação anual, e isto durante um período de 9 anos.
  3. Todo o novo contrato de curta duração deve mencionar a renda aplicada ao inquilino anterior, sob pena de multa que pode atingir 200 euros.
  4. A caução de arrendamento está limitada a 2 meses de renda sem encargos em Bruxelas e na Valónia, contra 3 meses em Flandres.
  5. O proprietário dispõe de 2 meses após o fim do contrato para restituir a caução, sob pena de pagar 10% da renda por mês de atraso.
  6. As cláusulas que proíbem a posse de animais de estimação são agora nulas e sem efeito.

Em Flandres, o decreto de 9 de novembro de 2018 enquadra os contratos com regras próximas mas algumas particularidades, nomeadamente sobre os prazos de pré-aviso. A duração padrão do contrato de residência principal permanece fixada em 9 anos em todas as Regiões belgas.

O que o direito belga protege realmente

O inquilino belga beneficia de um quadro protetor forte. Durante o contrato, as grandes reparações, os trabalhos estruturais e as adequações às normas ficam a cargo do proprietário. Em caso de problema grave que torne a habitação inabitável, o inquilino pode solicitar uma redução de renda, uma suspensão temporária ou mesmo a rescisão antecipada do contrato.

Outra proteção notável introduzida em Bruxelas: o direito de preferência. Se um proprietário decidir vender o seu imóvel, o inquilino dispõe agora de uma prioridade para a compra da habitação que ocupa, desde que beneficie de um contrato de longa duração não mobilado e aí esteja domiciliado.

Quanto aos despejos, a lei é estritamente enquadrada. Uma notificação prévia é obrigatória antes de qualquer procedimento judicial. O senhorio só pode introduzir este procedimento um mês depois de ter notificado o seu inquilino. E desde 2024, os despejos estão proibidos durante o período de inverno, ou seja, de 1 de novembro a 15 de março.

O direito de arrendamento francês: um quadro nacional mais uniforme

Em França, o quadro jurídico é nacional e assenta principalmente na lei de 6 de julho de 1989, enriquecida por reformas sucessivas. Em 2025, as evoluções são significativas, nomeadamente no aspeto energético.

As grandes diferenças com a Bélgica:

  1. A duração mínima do contrato está fixada em 3 anos para os proprietários particulares e 6 anos para as pessoas coletivas, contra 9 anos na Bélgica para a residência principal.
  2. O depósito de caução está limitado a 1 mês de renda sem encargos para um arrendamento vazio, e 2 meses para uma habitação mobilada. Na Bélgica, o limite é de 2 meses para os arrendamentos clássicos em Bruxelas e na Valónia.
  3. A trégua de inverno francesa vai de 1 de novembro a 31 de março, ou seja, duas semanas a mais do que a trégua belga que termina a 15 de março.
  4. Em 2025, as habitações classificadas como G no Diagnóstico de Desempenho Energético estão proibidas de arrendar em França. As habitações classificadas F seguirão progressivamente.
  5. Nas zonas tensas, um controlo das rendas aplica-se automaticamente, limitando os aumentos ao Índice de Referência das Rendas.
  6. O inquilino pode rescindir com um pré-aviso de um mês em zona tensa, ou de 3 meses nos outros casos.

Fraude no arrendamento: um fenómeno que atinge ambos os países

Seja na Bélgica ou em França, a fraude nos processos de arrendamento tornou-se uma questão importante para os proprietários. As estatísticas francesas indicam um aumento de 40% dos processos de arrendamento falsificados num ano. Na Bélgica, a luta contra a fraude social permitiu recuperar 414 milhões de euros em 2025, testemunhando a amplitude do fenómeno a todos os níveis.

Os documentos mais frequentemente falsificados continuam a ser os recibos de vencimento, os contratos de trabalho e as declarações de impostos. Face a esta realidade, os profissionais do imobiliário reclamam ferramentas de verificação fiáveis e rápidas.

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Fontes

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