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Mieterrechte: Belgien vs. Frankreich – Was sich 2025 ändert

Mietvertrag, Kaution, Räumung: Das belgische und französische Mietrecht unterscheiden sich in vielen wichtigen Punkten. Entdecken Sie die geltenden Schutzregelungen 2025 und wie Immotecto Ihre Vermietung absichert.

Mieterrechte: Belgien vs. Frankreich – Was sich 2025 ändert

Mieterrechte: Belgien vs. Frankreich – Was sich 2025 wirklich ändert

Ob Mieter oder Vermieter – die eigenen Rechte zu kennen, war noch nie so wichtig wie heute. Der Mietmarkt entwickelt sich rasant, Dokumentenbetrug nimmt zu und die Gesetzgebung wird auf beiden Seiten der Grenze verschärft. Belgien und Frankreich teilen eine ähnliche Rechtskultur, aber ihre Mietrechtsvorschriften weisen erhebliche, manchmal entscheidende Unterschiede auf. Ein Überblick über die wesentlichen Punkte mit prioritärem Fokus auf das belgische Recht.

Ein belgischer Rechtsrahmen, der regional aufgeteilt ist

In Belgien ist das Mietrecht seit der 6. Staatsreform regionalisiert. Konkret bedeutet das: Die geltenden Regeln unterscheiden sich erheblich, je nachdem ob Sie in Brüssel, Wallonien oder Flandern mieten. Diese Fragmentierung ist in Europa einzigartig und verpflichtet Mieter wie Vermieter, die Besonderheiten ihrer Region zu kennen.

In Brüssel hat die Verordnung vom 4. April 2024, die am 1. November 2024 in Kraft trat, wichtige Änderungen eingeführt:

  1. Die Miete muss nun zwingend per Banküberweisung gezahlt werden, Barzahlung ist verboten.
  2. Zwischen zwei aufeinanderfolgenden Kurzzeitmieten darf die Miete über einen Zeitraum von 9 Jahren nicht stärker als die jährliche Indexierung erhöht werden.
  3. Jeder neue Kurzzeitmietvertrag muss die dem Vormieter berechnete Miete angeben, andernfalls drohen Bußgelder von bis zu 200 Euro.
  4. Die Mietkaution ist in Brüssel und Wallonien auf 2 Monatsmieten ohne Nebenkosten begrenzt, in Flandern auf 3 Monate.
  5. Der Eigentümer hat 2 Monate nach Ende des Mietverhältnisses Zeit, die Kaution zurückzuzahlen, andernfalls muss er pro Monat Verzug 10 % der Miete zahlen.
  6. Klauseln, die das Halten von Haustieren verbieten, sind nun nichtig.

In Flandern regelt das Dekret vom 9. November 2018 Mietverträge mit ähnlichen, aber einigen speziellen Regeln, insbesondere bei Kündigungsfristen. Die Standardlaufzeit eines Hauptwohnsitzmietvertrags bleibt in allen belgischen Regionen auf 9 Jahre festgelegt.

Was das belgische Recht wirklich schützt

Der belgische Mieter profitiert von einem starken Schutzrahmen. Während der Mietdauer bleiben große Reparaturen, Strukturarbeiten und Anpassungen an geltende Normen Sache des Eigentümers. Bei gravierenden Problemen, die die Wohnung unbewohnbar machen, kann der Mieter eine Mietminderung, eine vorübergehende Aussetzung oder sogar die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags verlangen.

Ein weiterer bemerkenswerter Schutz, der in Brüssel eingeführt wurde: das Vorkaufsrecht. Wenn ein Eigentümer beschließt, seine Immobilie zu verkaufen, hat der Mieter nun Vorrang beim Kauf der Wohnung, die er bewohnt – vorausgesetzt, er verfügt über einen langfristigen unmöblierten Mietvertrag und ist dort mit Hauptwohnsitz gemeldet.

Was Räumungen betrifft, ist das Gesetz streng geregelt. Vor jedem Gerichtsverfahren ist eine förmliche Mahnung obligatorisch. Der Vermieter kann dieses Verfahren erst einen Monat nach der Mahnung des Mieters einleiten. Und seit 2024 sind Räumungen während der Winterperiode verboten, nämlich vom 1. November bis 15. März.

Das französische Mietrecht: Ein einheitlicherer nationaler Rahmen

In Frankreich ist der Rechtsrahmen national und basiert hauptsächlich auf dem Gesetz vom 6. Juli 1989, das durch aufeinanderfolgende Reformen ergänzt wurde. Im Jahr 2025 sind die Entwicklungen erheblich, insbesondere im energetischen Bereich.

Die wesentlichen Unterschiede zu Belgien:

  1. Die Mindestlaufzeit des Mietvertrags beträgt 3 Jahre für private Eigentümer und 6 Jahre für juristische Personen, gegenüber 9 Jahren in Belgien für den Hauptwohnsitz.
  2. Die Mietkaution ist auf 1 Monatsmiete ohne Nebenkosten für eine unmöblierte Wohnung begrenzt und auf 2 Monate für möbliertes Wohnen. In Belgien liegt die Obergrenze bei 2 Monaten für klassische Vermietungen in Brüssel und Wallonien.
  3. Die französische Winterpause läuft vom 1. November bis 31. März, also zwei Wochen länger als die belgische, die am 15. März endet.
  4. Im Jahr 2025 ist die Vermietung von Wohnungen mit der Energieklasse G im französischen Energieausweis verboten. Wohnungen der Klasse F werden schrittweise folgen.
  5. In angespannten Wohnungsmärkten gilt automatisch eine Mietpreisbremse, die Erhöhungen auf den Referenzmietindex begrenzt.
  6. Der Mieter kann mit einer Kündigungsfrist von einem Monat in angespannten Märkten kündigen oder von 3 Monaten in anderen Fällen.

Mietbetrug: Ein Phänomen, das beide Länder betrifft

Ob in Belgien oder Frankreich – Betrug bei Mietbewerbungsunterlagen ist zu einem großen Problem für Eigentümer geworden. Französische Statistiken berichten von einem Anstieg gefälschter Mietunterlagen um 40 % innerhalb eines Jahres. In Belgien hat die Bekämpfung von Sozialbetrug im Jahr 2025 414 Millionen Euro eingebracht, was das Ausmaß des Phänomens auf allen Ebenen bezeugt.

Die am häufigsten gefälschten Dokumente sind nach wie vor Gehaltsnachweise, Arbeitsverträge und Steuerbescheide. Angesichts dieser Realität fordern Immobilienfachleute zuverlässige und schnelle Überprüfungsinstrumente.

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