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Derechos de los inquilinos: Bélgica vs Francia, lo que cambia

Contrato, garantía, desalojo: el derecho de arrendamiento belga y francés difiere en numerosos puntos clave. Descubra las protecciones vigentes en 2025 y cómo Immotecto asegura su alquiler.

Derechos de los inquilinos: Bélgica vs Francia, lo que cambia

Derechos de los inquilinos: Bélgica vs Francia, lo que realmente cambia en 2025

Inquilino o arrendador, conocer sus derechos nunca ha sido tan crucial. El mercado del alquiler evoluciona rápidamente, el fraude documental avanza y las legislaciones se refuerzan a ambos lados de la frontera. Bélgica y Francia comparten una cultura jurídica próxima, pero sus normas en materia de arrendamiento presentan diferencias importantes, a veces decisivas. Repaso de los puntos esenciales que debe conocer, con un enfoque prioritario en el derecho belga.

Un marco jurídico belga fragmentado por región

En Bélgica, la materia del arrendamiento está regionalizada desde la 6ª reforma del Estado. Concretamente, esto significa que las normas aplicables varían considerablemente según se alquile en Bruselas, Valonia o Flandes. Esta fragmentación es única en Europa y obliga tanto a inquilinos como a arrendadores a conocer las especificidades de su región.

En Bruselas, la ordenanza del 4 de abril de 2024, que entró en vigor el 1 de noviembre de 2024, introdujo cambios importantes:

  1. El alquiler debe pagarse obligatoriamente mediante transferencia bancaria, el pago en efectivo está prohibido.
  2. Entre dos contratos de corta duración sucesivos, el alquiler no puede aumentarse más allá de la indexación anual, durante un período de 9 años.
  3. Todo nuevo contrato de corta duración debe mencionar el alquiler aplicado al inquilino anterior, bajo pena de multa que puede alcanzar los 200 euros.
  4. La garantía de alquiler está limitada a 2 meses de renta sin cargos en Bruselas y Valonia, frente a 3 meses en Flandes.
  5. El propietario dispone de 2 meses después del fin del contrato para devolver la garantía, bajo pena de pagar el 10 % del alquiler por mes de retraso.
  6. Las cláusulas que prohíben la tenencia de animales de compañía son ahora nulas y sin valor.

En Flandes, el decreto del 9 de noviembre de 2018 regula los contratos con normas similares pero algunas particularidades, especialmente sobre los plazos de preaviso. La duración estándar del contrato de residencia principal sigue fijada en 9 años en todas las Regiones belgas.

Lo que el derecho belga realmente protege

El inquilino belga se beneficia de un marco protector sólido. Durante el contrato, las grandes reparaciones, las obras estructurales y la adaptación a las normas siguen siendo responsabilidad del propietario. En caso de problema grave que haga la vivienda inhabitable, el inquilino puede solicitar una reducción del alquiler, una suspensión temporal o incluso la rescisión anticipada del contrato.

Otra protección notable introducida en Bruselas: el derecho de preferencia. Si un propietario decide vender su inmueble, el inquilino dispone ahora de prioridad para la compra de la vivienda que ocupa, siempre que cuente con un contrato de larga duración no amueblado y esté domiciliado en él.

En cuanto a los desalojos, la ley está estrictamente regulada. Un requerimiento previo es obligatorio antes de cualquier procedimiento judicial. El arrendador sólo puede iniciar este procedimiento un mes después de haber requerido a su inquilino. Y desde 2024, los desalojos están prohibidos durante el período invernal, del 1 de noviembre al 15 de marzo.

El derecho de arrendamiento francés: un marco nacional más uniforme

En Francia, el marco jurídico es nacional y se basa principalmente en la ley del 6 de julio de 1989, enriquecida por reformas sucesivas. En 2025, las evoluciones son significativas, especialmente en el apartado energético.

Las grandes diferencias con Bélgica:

  1. La duración mínima del contrato está fijada en 3 años para propietarios particulares y 6 años para personas jurídicas, frente a 9 años en Bélgica para la residencia principal.
  2. El depósito de garantía está limitado a 1 mes de alquiler sin cargos para un alquiler vacío, y 2 meses para una vivienda amueblada. En Bélgica, el límite es de 2 meses para los alquileres clásicos en Bruselas y Valonia.
  3. La tregua invernal francesa transcurre del 1 de noviembre al 31 de marzo, es decir dos semanas más que la tregua belga que termina el 15 de marzo.
  4. En 2025, las viviendas clasificadas G en el Diagnóstico de Rendimiento Energético están prohibidas para alquiler en Francia. Las viviendas clasificadas F seguirán progresivamente.
  5. En las zonas tensas, se aplica automáticamente un control de los alquileres, limitando las subidas al Índice de Referencia de los Alquileres.
  6. El inquilino puede dar aviso con un preaviso de un mes en zona tensa, o de 3 meses en los demás casos.

Fraude en el alquiler: un fenómeno que afecta a ambos países

Ya sea en Bélgica o en Francia, el fraude en los expedientes de alquiler se ha convertido en un problema importante para los propietarios. Las estadísticas francesas indican un aumento del 40 % de expedientes de alquiler falsificados en un año. En Bélgica, la lucha contra el fraude social permitió recuperar 414 millones de euros en 2025, testimoniando la magnitud del fenómeno en todos los niveles.

Los documentos más frecuentemente falsificados siguen siendo las nóminas, los contratos de trabajo y las notificaciones fiscales. Ante esta realidad, los profesionales inmobiliarios reclaman herramientas de verificación fiables y rápidas.

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Fuentes

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