"Não se pode pedir os rendimentos antes da visita": um agente tem razão, e eis o que isso muda (ou não) para a Immotecto

"Não se pode pedir os rendimentos antes da visita": um agente tem razão, e eis o que isso muda (ou não) para a Immotecto

Um agente imobiliário neerlandófono enviou-nos recentemente uma objeção precisa: na Bélgica, não se pode exigir as informações financeiras de um candidato antes da visita ao imóvel. Ele tem razão. Neste ponto, a regra é clara e não a contestamos. Mas ela não põe em causa o funcionamento da Immotecto, e vale a pena explicar porquê, sem atalhos.

A regra existe realmente, e difere consoante a região

Quando é a agência ou o senhorio que solicita documentos num procedimento de arrendamento, o calendário é regulamentado. Antes da visita, só se pode pedir um nome e um meio de contacto. Só depois, na fase de seleção, é que as provas de rendimentos podem ser solicitadas.

A base é regional:

• Em Bruxelas, o Código da Habitação (art. 200ter) estabelece uma lista limitativa e um calendário em três tempos: contactos antes da visita, montante dos rendimentos e dimensão do agregado familiar para apoiar a candidatura, documentos de identificação e estado civil apenas para o candidato selecionado.
• Na Valónia, o decreto de 15 de março de 2018 enumera oito dados exigíveis, incluindo o comprovativo de pagamento das três últimas rendas.
• Na Flandres, o Woninghuurdecreet (art. 7) estabelece um princípio de necessidade, sem lista nem calendário legal datado. A regra "contactos antes da visita, rendimentos depois" é aí uma boa prática deontológica confirmada pela autoridade de proteção de dados, não um artigo de lei preciso.

O nosso agente neerlandófono descreve portanto exatamente a regra que o diz respeito. O ponto importante é saber a quem ela se dirige.

Esta regra regula o pedido da agência, não o dossier constituído pelo candidato

A lógica do calendário protege o candidato contra uma agência que exigiria demasiado, demasiado cedo. Responde a uma situação em que é o profissional que exige.

O caso da Immotecto é diferente. Aqui, não é a agência que pede. É o candidato que, por iniciativa própria, constitui o seu dossier e escolhe partilhá-lo para maximizar as suas hipóteses. A autoridade belga de proteção de dados descreveu este fenómeno desde 2009: os candidatos "entregam por vezes espontaneamente" uma série de documentos para garantir o máximo de hipóteses de obter o imóvel pretendido.

É precisamente o nosso modelo. O candidato constrói o seu TectoDossier, obtém o seu TectoPass, e apresenta-o. A agência, por sua vez, não conduz qualquer investigação: consulta um dossier já constituído que o candidato decidiu mostrar-lhe.

A transparência, sem a qual o argumento não se sustentaria

Seria desonesto ficar por aqui, e o próprio regulador estabelece o limite na mesma frase. O facto de um candidato fornecer espontaneamente os seus documentos "não torna automaticamente a recolha destes dados conforme" à lei. Por outras palavras: a iniciativa do candidato levanta a restrição de calendário que pesa sobre a agência, mas não isenta ninguém dos princípios básicos.

Assumimo-los plenamente. A Immotecto é responsável pelo tratamento no sentido do RGPD, e a esse título garantimos uma finalidade determinada, a minimização dos dados, uma base legal clara e prazos de conservação limitados. O TectoPass mantém-se voluntariamente focado no que serve o seu objetivo, porque uma acumulação de dados aliás anódinos pode deixar de ser proporcionada.

E nunca pretenderemos que uma partilha voluntária "imunize" a agência. A agência permanece responsável pela sua decisão de arrendamento. Não pode recusar um candidato com base num motivo protegido, independentemente da forma como as informações lhe chegaram. Neste terreno, o nosso posicionamento ajuda mais do que prejudica.

Por que razão a "fiabilidade de pagamento" protege melhor do que um juízo sobre os rendimentos

As três regiões convergem num ponto: apenas o montante dos rendimentos é pertinente, nunca a sua natureza nem a sua fonte. Excluir um candidato porque recebe um rendimento de substituição (desemprego, CPAS, pensão, invalidez) é discriminatório.

É exatamente por isso que a Immotecto mede a fiabilidade de pagamento real, e não um tipo de rendimento. Não fazemos scoring de crédito e não formulamos qualquer juízo sobre a origem dos recursos de uma pessoa. O Tecto Score reflete um histórico de pagamento de renda efetivamente constatado. Uma agência que se apoia nesta informação observa um comportamento de pagamento demonstrado, não uma categoria de rendimento, o que a coloca do lado certo da regra antidiscriminação.

Esta abordagem vai ao encontro, aliás, do que os juízes validam. O Conselho de Estado julgou em 2026 que a exigência de um rendimento correspondente ao triplo da renda e dos encargos não é desproporcionada para verificar a capacidade de pagar, e não constitui em si uma discriminação baseada na fortuna. O que é validado é o critério do montante. O que permanece proibido é a seleção com base na natureza ou na fonte do rendimento. A distinção é exatamente aquela sobre a qual construímos.

Open Banking: uma prova fiável, nunca uma obrigação

Para estabelecer um histórico de pagamento real, a via mais fiável é a ligação bancária via Open Banking, regulamentada pela diretiva PSD2. Os dados provêm diretamente do banco, sob autenticação forte, o que afasta o risco de documentos falsos. O nosso parceiro de agregação é licenciado e certificado PSD2 na Bélgica.

Dois mecanismos de proteção, porque são a condição da validade do dispositivo:

• A ligação bancária é facultativa. O candidato que a recusar dispõe de um percurso realmente utilizável. Um consentimento só é "livre" se o serviço não o condicionar.
• O consentimento é revogável a qualquer momento, tão facilmente quanto foi dado, e limitado no tempo.

O que uma agência pode reter disto

A objeção de partida era justa, e preferimos dizê-lo em vez de a contornar. A regra do "nada de finanças antes da visita" regula o que a agência pode pedir. Não rege um dossier que um candidato constituiu e escolheu partilhar por iniciativa própria, desde que a plataforma respeite o RGPD de ponta a ponta. É o que fazemos, e é isso que permite a uma agência utilizar um TectoPass com confiança: consulta uma informação verificável, centrada na fiabilidade de pagamento, sem nunca ultrapassar a linha da discriminação.